الزيادة تراكمية لكن القانون يحدد أولًا قيمة إيجارية جديدة
الإيجار القديم: حساب زيادة 15% سنويًا وقيمة إيجار 60 جنيهًا بعد 7 سنوات
تُحسب زيادة الإيجار القديم السنوية البالغة 15% بصورة تراكمية، بحيث تصبح الأجرة بعد كل زيادة هي الأساس الذي تُحسب عليه نسبة العام التالي، وليس القيمة التي بدأ منها الحساب في المرة الأولى. وبالحساب الرياضي، فإن إدخال قيمة 60 جنيهًا كنقطة بداية يرفعها بعد أول زيادة إلى 69 جنيهًا، ثم تستمر القيمة في الصعود عامًا بعد عام حتى تصل إلى نحو 159.60 جنيه بعد تطبيق سبع زيادات متتالية. لكن هناك فارقًا قانونيًا مهمًا؛ فإذا كانت الـ60 جنيهًا هي الأجرة القديمة قبل تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، فلا تُطبق عليها نسبة الـ15% مباشرة، لأن القانون أعاد أولًا تحديد القيمة الإيجارية القانونية ثم جعل هذه القيمة أساس الزيادة السنوية.
حساب 60 جنيهًا مع زيادة 15% لمدة 7 سنوات
في المثال الحسابي المجرد، تبدأ القيمة من 60 جنيهًا، وتبلغ الزيادة الأولى 9 جنيهات، لتصبح الأجرة بعد تطبيق نسبة 15% نحو 69 جنيهًا.
وفي الزيادة الثانية تُحسب نسبة الـ15% على 69 جنيهًا، وليس على 60 جنيهًا، فتصل القيمة الجديدة إلى 79.35 جنيه.
ومع الزيادة الثالثة ترتفع القيمة إلى نحو 91.25 جنيه، ثم إلى حوالي 104.94 جنيه بعد الزيادة الرابعة.
وتصل القيمة بعد الزيادة الخامسة إلى نحو 120.68 جنيه، ثم إلى حوالي 138.78 جنيه بعد الزيادة السادسة، قبل أن تبلغ نحو 159.60 جنيه بعد تطبيق الزيادة السابعة.
ويعتمد هذا التسلسل على معادلة واحدة تتكرر كل عام، وهي ضرب قيمة الإيجار المستحقة في 1.15، وبذلك تصبح كل قيمة جديدة نقطة البداية للحساب التالي.
لماذا لا تُحسب الـ15% على 60 جنيهًا مباشرة في كل عقود الإيجار القديم؟
يحدد قانون رقم 164 لسنة 2025 طريقة مختلفة عند التعامل مع الأجرة القانونية الفعلية للوحدات الخاضعة له، إذ نصت المادة الرابعة على إعادة تحديد إيجارات الوحدات السكنية أولًا وفق تصنيف المنطقة.
ففي المناطق المتميزة تصبح القيمة الإيجارية 20 مثل القيمة القانونية السابقة، بحد أدنى 1000 جنيه، بينما تصبح 10 أمثال القيمة السابقة في المناطق المتوسطة بحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بحد أدنى 250 جنيهًا.
وبالتالي، إذا كانت الأجرة القانونية السابقة لوحدة سكنية تبلغ 60 جنيهًا، فإن القيمة لا تظل 60 جنيهًا حتى تضاف إليها نسبة 15%.
ففي المنطقة المتميزة ينتج عن ضرب 60 جنيهًا في 20 قيمة تبلغ 1200 جنيه، وهي أعلى من الحد الأدنى البالغ 1000 جنيه، لتصبح 1200 جنيه هي نقطة البداية قبل الزيادة السنوية.
أما في المناطق المتوسطة والاقتصادية، فإن ضرب 60 جنيهًا في 10 ينتج 600 جنيه، وهي أيضًا أعلى من الحدود الدنيا المقررة، لتصبح 600 جنيه هي القيمة القانونية التي تُطبق عليها الزيادة السنوية التالية.
وبالنسبة إلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، نصت المادة الخامسة على أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية خمسة أمثال القيمة السابقة. فإذا كانت القيمة القديمة 60 جنيهًا، تصبح القيمة الجديدة 300 جنيه قبل تطبيق الزيادة السنوية الدورية.
زيادة 15% تُطبق على القيمة القانونية الجديدة
المادة السادسة من القانون حددت بصورة مباشرة أن القيمة الإيجارية الناتجة عن تطبيق المادتين الرابعة والخامسة تزيد سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%.
ويعني ذلك أن الوحدة السكنية التي أصبحت أجرتها القانونية 600 جنيه، ترتفع عند الزيادة السنوية التالية بنسبة 15% إلى 690 جنيهًا، وليس إلى 69 جنيهًا.
أما إذا أصبحت الأجرة القانونية 1200 جنيه، فإن الزيادة السنوية تبلغ 180 جنيهًا، لتصل القيمة الجديدة إلى 1380 جنيهًا.
وبالنسبة إلى مكان غير سكني أصبحت قيمته بعد تطبيق قاعدة الخمسة أمثال 300 جنيه، فإن إضافة نسبة 15% ترفع القيمة في موعد الزيادة السنوية التالية إلى 345 جنيهًا.
ولهذا فإن الوصول من 60 جنيهًا إلى 159.60 جنيه بعد سبع زيادات صحيح كعملية حسابية إذا كانت 60 جنيهًا هي نقطة البداية المعتمدة للحساب، لكنه لا يمثل تلقائيًا القيمة القانونية النهائية لوحدة كان إيجارها القديم 60 جنيهًا قبل تطبيق القانون.
مدة 7 سنوات لا تعني 7 زيادات بنفس نقطة البداية
حدد القانون فترة انتقالية لعقود الأماكن السكنية الخاضعة لأحكامه مدتها 7 سنوات من تاريخ العمل به، بينما تبلغ المدة 5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، ما لم يتم الاتفاق على إنهاء العلاقة قبل ذلك.
ويجب لذلك الفصل بين مدة العقد الانتقالية وبين طريقة الحساب الرياضي التي تعرض سبع زيادات متتالية، لأن القانون بدأ أولًا بإعادة تحديد القيمة القانونية للأجرة، ثم قرر زيادة هذه القيمة سنويًا بنسبة 15%.
وتصبح الخطوة الأساسية قبل حساب أي زيادة هي معرفة القيمة الإيجارية القانونية المستحقة فعليًا للوحدة بعد تطبيق قواعد القانون وتصنيف المنطقة، ثم تطبيق نسبة 15% عليها في موعد الزيادة الدورية، بدلًا من الاعتماد على القيمة القديمة الواردة في العقد وحدها.