صرف التعويض خلال 6 أشهر أو تقسيطه 5 سنوات
رئيس الوزراء يحدد قواعد تعويض ملاك المباني ذات الطراز المتميز عند حظر الهدم أو الإضافة
حددت الحكومة قواعد تعويضات ملاك المباني ذات الطراز المعماري المتميز في الحالات التي يؤدي فيها إدراج العقار إلى حظر الحصول على ترخيص بالهدم أو الإضافة، وذلك بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026. ويضع القرار آلية واضحة لتقدير قيمة التعويض، والمستندات المطلوبة من المالك أو من ينوب عنه قانونًا، وطريقة الصرف، مع السماح بصرف التعويض مرة واحدة خلال 6 أشهر من قرار اللجنة، أو تقسيطه على دفعات نصف سنوية لمدة لا تزيد على 5 سنوات، أو صرفه عينيًا وفق الضوابط المنظمة.
قواعد جديدة لتعويض الملاك
ينظم قرار رئيس مجلس الوزراء الجديد حالات تعويض مالك المبنى أو المنشأة ذات الطراز المعماري المتميز، عندما يترتب على تسجيل العقار ضمن هذه الفئة قيود تمنع المالك من الحصول على ترخيص بالهدم أو الإضافة.
ويستهدف القرار وضع مسار إداري واضح أمام المالك المتضرر، بدلًا من ترك الأمر دون ضوابط محددة، من خلال لجنة مختصة تتولى تلقي الطلبات، ومراجعة المستندات، وإحالة الملف إلى خبراء تقييم عقاري لتحديد قيمة التعويض المستحق.
وتكمن أهمية القرار في أنه يوازن بين حماية المباني ذات القيمة المعمارية، وبين حق المالك في التعويض عند فرض قيود تؤثر على القيمة السوقية للعقار أو على إمكانية استغلاله بالهدم أو الإضافة.
المستندات المطلوبة من مالك العقار
ألزم القرار مالك العقار، أو من ينوب عنه قانونًا، بتقديم مجموعة مستندات إلى اللجنة المختصة، في مقدمتها صورة بطاقة الرقم القومي، وما يثبت الصفة القانونية لمقدم الطلب، إلى جانب مستندات إثبات ملكية المبنى أو المنشأة وقت صدور قرار إدراج العقار ضمن المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
وتشمل الأوراق أيضًا الإفادة الخاصة بالنموذج رقم 2، والمتعلقة بموقف التظلم من قرار تحديد المبنى، إلى جانب رفع مساحي معتمد يوضح موقع العقار وإحداثياته وأبعاد ومساحات الدور الأرضي والأدوار المتكررة.
كما يجب تقديم تقرير فني معتمد من ممثل المحافظة، يتضمن الاشتراطات التخطيطية والبنائية والاستخدام المقرر للأرض وفق النموذج رقم 3، إضافة إلى تقرير معاينة ميدانية يوضح عدد طوابق العقار والردود والمساحة والحالة الظاهرية للمبنى.
المخالفات وقرار تحديد المبنى
ضمن المستندات المطلوبة، يجب على المالك تقديم بيان بالمخالفات الموجودة في العقار إن وجدت، سواء كانت ثابتة بمحاضر مخالفات، أو قرارات تصحيح أعمال، أو أحكام قضائية، أو طلبات تصالح.
ويشترط القرار كذلك إرفاق صورة معتمدة من قرار تحديد المبنى، مرفقًا بها صورة استمارة التوثيق الخاصة بالعقار، بما يسمح للجنة بمراجعة الوضع القانوني والفني للمبنى قبل تقدير قيمة التعويض.
ولا يقتصر التزام المالك على تقديم الأوراق فقط، إذ أوجب القرار عليه إخطار اللجنة بأي تغييرات تطرأ على العقار بعد تقديم الطلب، سواء كانت أعمالًا معمارية أو إنشائية، أو أعمال تعلية، أو هدم أي جزء من المبنى.
كيف يتم تحديد قيمة التعويض؟
بعد التأكد من استكمال الأوراق المطلوبة، تحيل اللجنة الطلب إلى خبيرين من خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية، ويتم اختيارهما من جانب رئيس الهيئة.
ويقوم الخبيران بتقدير القيمة السوقية للعقار في حالتين: الأولى مع وجود قرار إدراجه كمبنى ذي طراز معماري متميز وما يترتب عليه من قيود، والثانية بافتراض عدم صدور قرار التحديد.
ويكون الفرق بين القيمتين هو الأساس الذي يُبنى عليه تقدير التعويض المستحق للمالك، باعتبار أن هذا الفرق يعبر عن الأثر المالي المترتب على القيود التي فرضها قرار الإدراج.
متى يتم الاستعانة بخبير ثالث؟
وضع القرار آلية لحسم اختلافات التقييم بين الخبيرين، فإذا تجاوز الفرق بين التقييمين 20%، تتم الاستعانة بخبير عقاري ثالث لإعادة التقييم.
وفي هذه الحالة، لا تعتمد اللجنة التقديرات الثلاثة كما هي، بل يتم اعتماد متوسط أقرب تقديرين، مع استبعاد التقدير الثالث، بما يقلل مساحة التفاوت الكبير في تقدير قيمة التعويض.
وتمنح هذه الآلية القرار قدرًا أكبر من الانضباط الفني، لأنها تربط قيمة التعويض بتقييم عقاري متخصص، وتضع حدًا واضحًا للتعامل مع اختلافات الخبراء عند وجود فجوة كبيرة بين تقدير وآخر.
طرق صرف التعويض للمالك
يُصرف التعويض، كأصل عام، مرة واحدة خلال مدة أقصاها 6 أشهر من تاريخ صدور قرار اللجنة، وذلك في الحالات التي يترتب فيها على تسجيل العقار حظر الهدم أو الإضافة.
وسمح القرار، في الوقت نفسه، للمالك والجهة المختصة بالاتفاق على تقسيط مبلغ التعويض على دفعات نصف سنوية، لمدة لا تزيد على 5 سنوات، مع استحقاق فائدة وفق السعر المعلن من البنك المركزي.
كما أجاز القرار، بناءً على طلب المالك ووفق الضوابط العامة المنظمة، صرف التعويض في صورة عينية بدلًا من التعويض النقدي، وهو خيار قد يناسب بعض الحالات بحسب طبيعة العقار والجهة المختصة.
ماذا يعني القرار للملاك؟
يعني القرار أن مالك المبنى ذي الطراز المعماري المتميز أصبح أمامه مسار محدد للحصول على التعويض إذا تسبب قرار الإدراج في منعه من الهدم أو الإضافة، بدلًا من التعامل مع الأمر كقيد إداري بلا مقابل واضح.
كما أن تحديد المستندات المطلوبة يساعد المالك على تجهيز ملفه بصورة منظمة قبل التقدم للجنة، خصوصًا أن إثبات الملكية، والرفع المساحي، والتقارير الفنية، وبيان المخالفات، كلها عناصر مؤثرة في فحص الطلب وتقييم التعويض.
وتظهر القيمة العملية للقرار في أنه لا يكتفي بالنص على مبدأ التعويض، بل يحدد طريقة حسابه، والجهة الفنية التي تشارك في التقييم، ومدة الصرف، وخيارات السداد النقدي أو العيني أو التقسيط.
حماية التراث مقابل حق التعويض
المباني ذات الطراز المعماري المتميز تمثل قيمة عمرانية وتراثية، لكن حمايتها قد تفرض قيودًا على المالك، خاصة إذا أصبح غير قادر على هدم العقار أو إضافة أدوار أو استغلاله بالطريقة التي كان يمكن أن يحقق بها قيمة سوقية أعلى.
ومن هنا تأتي أهمية القرار في تنظيم العلاقة بين المصلحة العامة المرتبطة بالحفاظ على الطابع المعماري، والمصلحة الخاصة للمالك الذي يتحمل أثر القيود المفروضة على عقاره.
وبناءً على ذلك، يصبح التعويض مرتبطًا بالفارق بين القيمة السوقية للعقار في وضعه المقيد بقرار التحديد، وقيمته الافتراضية إذا لم يكن هذا القرار قد صدر، وهي صيغة عملية تربط التعويض بالأثر المالي المباشر للقرار.
خطوات يجب الانتباه لها قبل التقديم
على المالك الراغب في طلب التعويض التأكد أولًا من توافر مستندات الملكية، وصورة قرار تحديد المبنى، واستمارة التوثيق، والرفع المساحي المعتمد، والتقارير الفنية المطلوبة، وبيان المخالفات إن وجدت.
كما يجب عدم إجراء تغييرات في العقار بعد تقديم الطلب دون إخطار اللجنة، لأن القرار ألزم المالك بالإبلاغ عن أي أعمال معمارية أو إنشائية أو تعلية أو هدم لأي جزء من المبنى.
وتساعد هذه الخطوات على تجنب تعطيل الطلب أو طلب استكمال مستندات لاحقًا، خاصة أن تقدير التعويض يبدأ بعد التأكد من اكتمال الأوراق المطلوبة وإحالة الملف إلى خبراء التقييم العقاري.
خلاصة القرار
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026 وضع إطارًا واضحًا لتعويض ملاك المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز عند حظر الهدم أو الإضافة، من خلال لجنة مختصة وخبراء تقييم عقاري وآلية احتساب قائمة على الفرق بين قيمتين سوقيتين.
ويمنح القرار المالك أكثر من مسار للحصول على حقه، سواء بالصرف النقدي مرة واحدة خلال 6 أشهر، أو التقسيط لمدة تصل إلى 5 سنوات بفائدة معلنة من البنك المركزي، أو التعويض العيني وفق الضوابط، مع ربط كل ذلك بملف مستندات محدد وإجراءات فحص واضحة.
- تعويضات ملاك المباني
- تعويضات ملاك المباني ذات الطراز المعماري المتميز
- قرار رئيس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026
- الوزراء
- رئيس الوزراء