إيداع 50 مليون جنيه للتعويضات ضمن إجراءات تطوير المنطقة
قرار رئيس الوزراء بنزع ملكية مبانٍ بدمياط لتطوير 17 فدانًا على كورنيش النيل
دخل مشروع إعادة تخطيط وتطوير كورنيش النيل بمدينة دمياط مرحلة قانونية جديدة، بعد صدور قرار رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي رقم 3351 لسنة 2026، باعتبار المشروع من أعمال المنفعة العامة، والسماح بالاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على مباني ووحدات عقارية لازمة لتنفيذه. ويشمل المشروع منطقة تبلغ مساحتها 17 فدانًا بطول 450 مترًا على كورنيش النيل، بينما تتعلق إجراءات الاستيلاء المحددة بعمارة سكنية تضم محلات تجارية ووحدات سكنية. وتكشف المذكرة الإيضاحية المرتبطة بالقرار عن إيداع 50 مليون جنيه تحت حساب التعويضات، بعد اتخاذ إجراءات الحصر والتثمين والتفاوض مع واضعي اليد، وهو ما يثير تساؤلات بشأن العقارات المشمولة بالقرار وحقوق الملاك ومراحل التنفيذ التالية.
ويتمثل التطور الأهم في الانتقال من إعلان المنطقة نطاقًا لإعادة التخطيط، بموجب قرار سابق صدر عام 2025، إلى صدور قرار جديد يقرر المنفعة العامة ويجيز الاستيلاء المباشر على مبانٍ ووحدات محددة داخل المشروع، مع استمرار خضوع إجراءات التنفيذ والتعويض للقوانين المنظمة لنزع الملكية.
تفاصيل قرار رئيس الوزراء بنزع ملكية مبانٍ بدمياط
نشرت الجريدة الرسمية في عددها رقم 44 مكرر، الصادر بتاريخ 1 نوفمبر 2026، قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3351 لسنة 2026 بشأن مشروع إعادة تخطيط وتطوير منطقة كورنيش النيل بمدينة دمياط.
ونصت المادة الأولى من القرار على اعتبار مشروع إعادة تخطيط وتطوير مساحة 17 فدانًا بطول 450 مترًا على كورنيش النيل بمدينة دمياط من أعمال المنفعة العامة.
أما المادة الثانية، فتضمنت الاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على مباني ووحدات العمارة اللازمة لتنفيذ المشروع، وفق البيانات والحدود والمساحات وأسماء الملاك الظاهرين الواردة في المذكرة الإيضاحية والخريطة المساحية والكشوف المرفقة.
وتكمن أهمية هذه الصياغة في أن القرار لا يعني بالضرورة الاستيلاء على جميع العقارات الواقعة داخل مساحة المشروع البالغة 17 فدانًا، وإنما يحدد المباني والوحدات اللازمة للتنفيذ من خلال المستندات والخرائط الملحقة به.
كما نصت المادة الثالثة على نشر القرار في الجريدة الرسمية، وهو الإجراء المرتبط بإعلان القرار وإتاحة اتخاذ الخطوات القانونية المترتبة عليه.
واستند القرار إلى قانون نظام الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979، وقانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة رقم 10 لسنة 1990 ولائحته التنفيذية، وقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، إلى جانب قرار رئيس الجمهورية رقم 304 لسنة 2024 بشأن تفويض رئيس مجلس الوزراء في بعض الاختصاصات.
العقارات والوحدات المشمولة بقرار تطوير كورنيش دمياط
توضح المذكرة الإيضاحية أن إجراءات الاستيلاء تتعلق بمباني ووحدات العمارة السكنية المعروفة باسم عمارة الشرطة، والمقامة على كورنيش النيل بمدينة دمياط.
وتتكون العمارة من خمسة طوابق، تشمل دورًا أرضيًا يضم محلات تجارية، وأربعة أدوار علوية مخصصة للوحدات السكنية.
ويعني ذلك أن نطاق القرار يتعلق بوحدات ذات استخدامات مختلفة، تشمل النشاط التجاري والسكني، وهو ما يستلزم مراعاة طبيعة الحقوق المرتبطة بكل وحدة عند استكمال إجراءات الحصر والتعويض.
وأشارت المذكرة إلى أن العمارة مملوكة للمواطنين الواردة أسماؤهم بكشف الملاك الظاهرين، مع تحديد مواقع الوحدات ومساحاتها وحدودها في المستندات المرفقة بالقرار.
ولا يكفي ورود اسم العمارة ضمن المشروع لاعتبار جميع العقارات المجاورة لها مشمولة بإجراءات الاستيلاء نفسها، إذ يتحدد النطاق القانوني وفق الخريطة المساحية والكشوف المعتمدة.
ولم تتضمن المعلومات المنشورة في متن القرار عددًا إجماليًا محددًا للوحدات السكنية أو المحلات التجارية المشمولة بالاستيلاء، كما لم يرد بها بيان تفصيلي بمساحة كل وحدة على حدة.
وتظل هذه البيانات من التفاصيل التي تحسمها الكشوف والمستندات الملحقة بالقرار، باعتبارها المرجع الخاص بتحديد العقارات والحقوق المتأثرة.
50 مليون جنيه تحت حساب تعويضات الملاك
تضمنت المذكرة الإيضاحية لمحافظة دمياط إيداع مبلغ 50 مليون جنيه تحت حساب التعويضات المرتبطة بالعقارات اللازمة لتنفيذ مشروع إعادة التخطيط والتطوير.
وجاء ذلك ضمن الإجراءات التي أشارت إليها المحافظة، وشملت معاينة العمارة وحصر واضعي اليد الظاهرين وتثمين قيمتها بما يتفق مع أسعار السوق السائدة، إلى جانب التفاوض بشأن الحقوق المرتبطة بالعقارات.
لكن إيداع المبلغ تحت حساب التعويضات لا يعني أن جميع المستحقات الفردية قد صُرفت بالفعل، أو أن قيمة التعويض النهائي لكل مالك أو صاحب حق أصبحت معلنة.
كما لا يجوز تقسيم مبلغ 50 مليون جنيه على عدد الوحدات باعتباره وسيلة لتحديد نصيب كل مالك، لأن تقدير التعويض يرتبط بموقع العقار ومساحته وطبيعته وحقوق الملكية والانتفاع المرتبطة به، وفق الإجراءات القانونية.
ويفرق قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بين التعويض المستحق عن نزع الملكية والتعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار في الحالات التي يجري فيها الاستيلاء المباشر.
وبموجب المادة السادسة من القانون رقم 10 لسنة 1990، بعد تعديلاته، يتم تقدير التعويض وفق الأسعار السائدة وقت صدور قرار المنفعة العامة، مضافًا إليها نسبة 20% من قيمة التقدير، من خلال اللجنة المختصة.
ويخضع تحديد التعويضات وإجراءات إيداعها وصرفها للقواعد المنصوص عليها بالقانون، ولا يُعد المبلغ الإجمالي المودع دليلًا على انتهاء جميع الإجراءات الخاصة بكل عقار.
ما الفرق بين إعلان المنفعة العامة والاستيلاء المباشر؟
يمثل إعلان المشروع من أعمال المنفعة العامة خطوة قانونية تسمح باتخاذ إجراءات نزع ملكية العقارات اللازمة لتنفيذه، وفق أحكام القانون.
أما الاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر، فهو إجراء ينظمه القانون رقم 10 لسنة 1990، ويتيح للجهة المختصة استلام العقارات المحددة للمنفعة العامة وفق الضوابط القانونية، دون انتظار اكتمال إجراءات نقل الملكية بالشكل المعتاد.
وتنص المادة الرابعة عشرة من القانون على إبلاغ ذوي الشأن بقرار الاستيلاء، ومنحهم مهلة لا تقل عن أسبوعين لإخلاء العقار، مع ترتيب حق في التعويض عن عدم الانتفاع من تاريخ الاستيلاء الفعلي وحتى دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية.
كما ينص القانون على عدم جواز إزالة المنشآت أو المباني إلا بعد انتهاء الإجراءات الخاصة بتقدير قيمة التعويضات تقديرًا نهائيًا.
وبالتالي، فإن نشر القرار في الجريدة الرسمية لا يعني بمفرده أن جميع الوحدات قد أُخليت أو أن أعمال الإزالة المرتبطة بالعمارة المحددة قد انتهت.
ويجب التمييز بين صدور القرار القانوني، وإخطار أصحاب الحقوق، والاستيلاء الفعلي، واستكمال الإجراءات الخاصة بالتعويضات، إذ تمثل كل مرحلة إجراءً مختلفًا.
متى بدأت خطة إعادة تخطيط 17 فدانًا على كورنيش النيل؟
يرجع المسار التخطيطي للمشروع إلى اجتماع المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية رقم 30، الذي عُقد برئاسة رئيس مجلس الوزراء في 18 سبتمبر 2023.
وتضمن الاجتماع الموافقة على إعلان مساحة 17 فدانًا بطول 450 مترًا على كورنيش النيل بمدينة دمياط منطقة لإعادة التخطيط، بموجب القرار رقم 21/23/09/32.
وفي مرحلة لاحقة، أصدر محافظ دمياط القرار رقم 407 لسنة 2025 بتاريخ 9 يوليو 2025، بشأن إعلان المساحة المذكورة منطقة إعادة تخطيط.
ونُشر قرار المحافظة في العدد رقم 190 من الوقائع المصرية بتاريخ 27 أغسطس 2025، ونص على التزام الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية والوحدة المحلية لمركز ومدينة دمياط والجهات المعنية باستكمال الإجراءات وفق قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.
وهناك فرق جوهري بين القرارين، إذ كان قرار المحافظة الصادر عام 2025 متعلقًا بإعلان المنطقة نطاقًا لإعادة التخطيط، بينما جاء قرار رئيس الوزراء رقم 3351 لسنة 2026 لإقرار صفة المنفعة العامة للمشروع والسماح بالاستيلاء المباشر على مبانٍ ووحدات لازمة لتنفيذه.
ويكشف هذا التسلسل أن القرار الجديد يمثل مرحلة متقدمة في ملف بدأ منذ سنوات، وليس إعلانًا أوليًا عن إنشاء مشروع تطوير كورنيش النيل.
هل بدأت أعمال الإزالة في منطقة كورنيش النيل بدمياط؟
شهدت منطقة كورنيش النيل بمدينة دمياط أعمال إزالة خلال سبتمبر 2026، في إطار تنفيذ قرار إعادة التخطيط رقم 407 لسنة 2025.
وتابع محافظ دمياط الدكتور حسام الدين فوزي أعمال الإزالة ميدانيًا يوم 7 سبتمبر 2026، واطلع على الموقف التنفيذي والإجراءات المتخذة للتعامل مع المباني والمنشآت الواقعة داخل نطاق المشروع.
وشدد المحافظ خلال المتابعة على الالتزام بالقواعد القانونية والتخطيطية المعتمدة، واستمرار التنسيق بين الجهات المسؤولة عن التنفيذ.
لكن أعمال الإزالة التي جرت في سبتمبر لا تعني بالضرورة أنها شملت عمارة الشرطة المحددة في القرار الجديد، لأن ذلك يحتاج إلى بيانات تنفيذية تربط كل عقار بالإجراء المتخذ بشأنه.
ومن ثم، فإن وجود أعمال سابقة داخل منطقة إعادة التخطيط لا يلغي أهمية قرار نوفمبر 2026، الذي حدد وضعًا قانونيًا جديدًا لمبانٍ ووحدات لازمة لاستكمال المشروع.
حقوق الملاك وأصحاب الوحدات في التعويض والاعتراض
يمنح قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أصحاب العقارات والحقوق المرتبطة بها ضمانات قانونية خلال إجراءات الحصر وتقدير التعويضات.
وتشمل هذه الضمانات إخطار ذوي الشأن بالإجراءات المقررة، وإتاحة الاطلاع على كشوف الحصر والخرائط والبيانات الخاصة بالعقارات والتعويضات وفق المواعيد القانونية.
كما يتيح القانون تقديم اعتراضات على البيانات الواردة بكشوف العرض، والطعن على تقدير التعويض أمام المحكمة المختصة وفق الضوابط والمواعيد المحددة.
وتختلف إجراءات الاعتراض على بيانات العقار أو إثبات الحقوق المرتبطة به عن إجراءات الطعن على القيمة المالية المقدرة للتعويض.
وبحسب المادة التاسعة من قانون نزع الملكية، يجوز للجهة طالبة نزع الملكية ولذوي الشأن الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض أمام المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها، خلال أربعة أشهر من انتهاء مدة عرض الكشوف.
ولا يبدأ احتساب هذا الموعد لمجرد نشر خبر عن المشروع، وإنما يرتبط بالإجراء القانوني المحدد لعرض الكشوف.
كذلك فإن الطعن على تقدير التعويض لا يمنع في ذاته الحصول على المبالغ المقدرة وفق الأحكام المنظمة لذلك، مع استمرار نظر المنازعة بشأن القيمة المستحقة.
وتكتسب هذه القواعد أهمية خاصة لأصحاب الوحدات السكنية والمحلات التجارية المشمولة بالقرار، لأن تحديد المركز القانوني لكل صاحب حق يعتمد على المستندات والبيانات المعتمدة، وليس على مجرد وجوده داخل العقار.
لماذا طلبت محافظة دمياط الاستيلاء على عمارة الشرطة؟
توضح المذكرة الإيضاحية أن محافظة دمياط تقدمت بالكتاب رقم 950 المؤرخ في 3 أكتوبر 2026، بطلب إضفاء صفة النفع العام على مباني ووحدات عمارة الشرطة الواقعة على كورنيش النيل بمدينة دمياط.
وتضمن الطلب السماح بالاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على المباني والوحدات اللازمة لتنفيذ مشروع إعادة التخطيط والتطوير، بعد اتخاذ الإجراءات السابقة على نزع الملكية.
وأشار طلب المحافظة إلى أعمال المعاينة والحصر والتثمين والتفاوض وإيداع مبلغ التعويضات المبدئي، في إطار استكمال المسار القانوني للمشروع.
ويرتبط هذا الطلب بقرار المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية الصادر في سبتمبر 2023، ثم قرار المحافظة رقم 407 لسنة 2025.
ويعني ذلك أن طلب الاستيلاء لم يأتِ بصورة منفصلة عن التخطيط السابق، بل جاء ضمن الإجراءات الخاصة بتنفيذ مشروع إعادة التخطيط المعتمد.
ومع ذلك، لم يتضمن القرار المنشور تفاصيل نهائية عن التصميم العمراني الذي سيقام في موقع العمارة بعد الاستيلاء عليها، أو عدد المنشآت الجديدة التي ستُنفذ داخل مساحة المشروع.
ما الذي يشمله مشروع تطوير كورنيش النيل بمدينة دمياط؟
يشمل نطاق إعادة التخطيط مساحة إجمالية تبلغ 17 فدانًا، تمتد بطول 450 مترًا على كورنيش النيل بمدينة دمياط.
ويهدف المشروع، وفق القرارات الرسمية، إلى إعادة تخطيط وتطوير المنطقة المحددة، بما يتطلب استكمال الإجراءات التخطيطية والعقارية اللازمة للتنفيذ.
ولا يعني تحديد مساحة المشروع أن كامل المساحة مخصصة للهدم أو أن جميع العقارات الواقعة بداخلها ستخضع لنزع الملكية.
فمساحة إعادة التخطيط تمثل النطاق العمراني العام للمشروع، بينما ترتبط إجراءات الاستيلاء الواردة في القرار الجديد بالعقارات والوحدات المحددة في الخرائط والكشوف المرفقة.
ولم تتضمن المعلومات المنشورة تفاصيل معتمدة بشأن الاستخدامات النهائية لجميع أجزاء المنطقة، أو ارتفاعات المباني المخطط إقامتها، أو الجدول الزمني الكامل لاستكمال المشروع.
كما لم يرد إعلان محدد عن التكلفة الإجمالية النهائية للتطوير، بخلاف المبلغ المشار إليه تحت حساب التعويضات.
وتظل هذه التفاصيل مرتبطة بالمخططات التنفيذية والقرارات اللاحقة التي تحدد طبيعة الأعمال والجهات المسؤولة عن تنفيذها.
الخطوات التالية بعد نشر قرار نزع الملكية في الجريدة الرسمية
يمثل صدور قرار رئيس الوزراء رقم 3351 لسنة 2026 أساسًا قانونيًا لاستكمال الإجراءات المرتبطة بالعقارات المحددة لتنفيذ مشروع تطوير كورنيش النيل بدمياط.
وتشمل الخطوات ذات الصلة استكمال إجراءات الإخطار والحصر والتعويض والاستيلاء وفق الأحكام المنظمة، مع مراعاة حقوق الملاك وأصحاب الحقوق الأخرى المتعلقة بالوحدات السكنية والتجارية.
ولا يتضمن القرار المعلن موعدًا نهائيًا لإخلاء جميع الوحدات المشمولة، كما لم يُعلن جدول تفصيلي لصرف التعويضات الفردية أو تاريخ الانتهاء من المشروع بالكامل.
وتبقى الكشوف المعتمدة والخريطة المساحية والقرارات التنفيذية المرجع الأساسي لتحديد العقارات المتأثرة والمرحلة التي وصلت إليها إجراءات كل عقار.
وبذلك يجمع القرار الجديد بين ثلاثة تطورات رئيسية، تتمثل في إقرار صفة المنفعة العامة لمشروع إعادة تخطيط 17 فدانًا، وتحديد مبانٍ ووحدات يجوز الاستيلاء عليها بطريق التنفيذ المباشر، واستكمال المسار المتعلق بالتعويضات بعد إيداع 50 مليون جنيه تحت حسابها.
أما التنفيذ الفعلي لكل إجراء، فيظل مرتبطًا باستيفاء الضوابط القانونية والإخطارات والمستندات المطلوبة، دون اعتبار صدور القرار وحده دليلًا على انتهاء نزع الملكية أو صرف جميع التعويضات.