القانون حدد حالتين جديدتين للإخلاء المبكر مع استمرار أسباب الإخلاء السابقة
قانون الإيجار القديم.. حالات تسمح للمالك بطلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء 7 سنوات
يمنح قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 المالك حق طلب إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء الفترة الانتقالية في حالات محددة، أبرزها ثبوت ترك المستأجر أو من امتد إليه العقد المكان مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر، أو ثبوت امتلاكه وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المخصص له المكان المؤجر. وحدد القانون مدة سبع سنوات لانتهاء عقود الأماكن السكنية الخاضعة لأحكامه، مقابل خمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، مع الإبقاء على أسباب الإخلاء المقررة أصلًا بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
حالتان جديدتان للإخلاء قبل انتهاء المدة
حددت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين يستطيع عند تحقق إحداهما المالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء المكان قبل الوصول إلى نهاية الفترة الانتقالية.
الحالة الأولى تتمثل في ثبوت ترك المستأجر أو الشخص الذي امتد إليه عقد الإيجار العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة كاملة دون وجود مبرر.
ولا يكفي في هذه الحالة مجرد عدم رؤية المستأجر في الوحدة لفترة، وإنما اشترط النص ثبوت ترك المكان مغلقًا لأكثر من سنة، إلى جانب عدم وجود مبرر لذلك.
امتلاك المستأجر وحدة أخرى قد يؤدي إلى الإخلاء
الحالة الثانية التي أضافها القانون تتحقق إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب طبيعة العين، وتكون هذه الوحدة قابلة للاستخدام في الغرض نفسه الذي أعد من أجله المكان المؤجر.
وبالتالي فإن مجرد امتلاك عقار أو وحدة أخرى لا يعني تلقائيًا تحقق سبب الإخلاء، إذ ربط النص القانوني الحالة بكون الوحدة المملوكة قابلة للاستخدام في ذات الغرض المخصص له المكان محل عقد الإيجار.
ماذا يحدث إذا رفض المستأجر الإخلاء؟
في حالة تحقق إحدى الحالتين وامتناع المستأجر أو من امتد إليه العقد عن تسليم العين، أعطى القانون المالك أو المؤجر حق اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، لطلب إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
ويظل للمالك الحق في المطالبة بالتعويض إذا كان له مقتض وفق الحالة المعروضة.
كما منح القانون المستأجر أو من امتد إليه العقد حق إقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة، إلا أن إقامة هذه الدعوى لا يترتب عليها، وفق نص المادة السابعة، وقف أمر قاضي الأمور الوقتية بالطرد.
مدة الإيجار القديم للوحدات السكنية
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 الفترة الانتقالية للعقود السكنية بسبع سنوات تبدأ من تاريخ العمل بالقانون.
وصدر القانون في 4 أغسطس 2025 ونُشر في الجريدة الرسمية بالعدد 31 مكرر، وبدأ العمل به اعتبارًا من 5 أغسطس 2025. وتنتهي عقود الأماكن السكنية الخاضعة له بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة قبل ذلك.
الوحدات غير السكنية مدتها 5 سنوات
لا تسري مهلة السنوات السبع على جميع الأماكن الخاضعة للقانون، إذ حدد المشرع مدة مختلفة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى.
وتنتهي عقود هذه الأماكن بعد خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي بين المالك والمستأجر على إنهائها في وقت سابق.
أسباب الإخلاء القديمة ما زالت قائمة
لم تلغ الحالتان الجديدتان الأسباب السابقة التي كان يستطيع المالك الاستناد إليها في طلب الإخلاء، إذ بدأت المادة السابعة بعبارة تقضي بعدم الإخلال بأسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وتشمل هذه الأسباب، وفق المادة 18، عدم الوفاء بالأجرة المستحقة وفق الشروط والإجراءات القانونية المقررة، مع وجود ضوابط خاصة بالسداد والتأخر المتكرر، إلى جانب التنازل عن المكان أو تأجيره من الباطن بغير إذن كتابي في الحالات التي لا يجيز فيها القانون ذلك.
وتشمل أيضًا ثبوت استعمال المكان أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب، مع اشتراط الحكم القضائي النهائي في حالة إساءة الاستعمال المنصوص عليها قانونًا.
هل عدم دفع الزيادة الجديدة يؤدي إلى الإخلاء مباشرة؟
القانون الجديد لم يضع الامتناع عن سداد الزيادة باعتباره واحدة من الحالتين الجديدتين الواردتين في المادة السابعة، وإنما أبقى صراحة على أسباب الإخلاء المقررة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
ومن بينها عدم الوفاء بالأجرة المستحقة، لكن تطبيق هذا السبب يخضع للإجراءات والشروط التي حددها القانون، ولا يعني مجرد التأخر في السداد أن الإخلاء يتم تلقائيًا دون اتباع المسار القانوني المقرر.
من تشملهم أحكام القانون؟
يسري القانون رقم 164 لسنة 2025 على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وعلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، والخاضعة لقانوني إيجار الأماكن رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ولهذا يجب التفرقة بين العقود الخاضعة لنظام الإيجار القديم الذي يعالجه القانون وبين عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني أو أنظمة قانونية أخرى، لأن القواعد والمدد ليست واحدة في جميع العقود.
- حالات إخلاء الإيجار القديم
- قانون الإيجار القديم
- إخلاء شقة الإيجار القديم
- قانون 164 لسنة 2025
- مدة الإيجار القديم 7 سنوات
- حقوق المالك في الإيجار القديم
- حقوق المستأجر في الإيجار القديم
- غلق شقة الإيجار القديم
- امتلاك المستأجر شقة أخرى
- أسباب طرد المستأجر في الإيجار القديم