ضوابط قانونية تمنع الإخلاء العشوائي وتحسم طرق استرداد الوحدة
قانون الإيجار القديم يحدد حالات طرد المستأجر وضوابط استرداد الوحدة عبر القضاء فقط قانونيًا
لا يحق للمالك طرد المستأجر من وحدة الإيجار القديم بإرادته المنفردة أو إجباره على المغادرة من خلال قطع المرافق أو تغيير الأقفال أو ممارسة الضغوط، إذ يتطلب استرداد الوحدة توافر سبب حدده القانون واتباع الإجراءات القضائية المقررة. وأدخل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 حالتين جديدتين تتيحان طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية، إلى جانب أسباب الإخلاء الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981. كما حدد القانون مدة سبع سنوات لانتهاء عقود الوحدات السكنية وخمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة قبل ذلك.
هل يستطيع المالك طرد المستأجر فورًا؟
لا يمنح قانون الإيجار القديم المالك حق تنفيذ الطرد بنفسه، حتى عند اعتقاده بوجود مخالفة من جانب المستأجر، بل يجب عليه إثبات السبب القانوني واللجوء إلى الجهة القضائية المختصة.
ويعني ذلك أن مجرد مطالبة المالك باسترداد الوحدة أو رفضه استمرار العلاقة الإيجارية لا يؤدي تلقائيًا إلى انتهاء العقد، كما لا يكفي إرسال تهديدات أو مطالبة المستأجر بالمغادرة من دون سند قانوني.
متى يحق للمالك طلب إخلاء وحدة الإيجار القديم؟
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين يجوز عند تحقق إحداهما طلب إخلاء الوحدة خلال الفترة الانتقالية.
الحالة الأولى هي ثبوت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة كاملة من دون مبرر.
أما الحالة الثانية فتتحقق إذا ثبت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في الغرض نفسه الذي أعدت من أجله الوحدة المؤجرة.
ولا يكفي الادعاء بوجود إحدى الحالتين، بل يجب إثباتها وفق الإجراءات القانونية قبل صدور قرار الإخلاء.
إجراءات طرد المستأجر عند تحقق إحدى الحالتين
عند تحقق إحدى الحالتين المنصوص عليهما في القانون، وامتناع المستأجر عن تسليم الوحدة، يحق للمالك أو المؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، لطلب إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
ويظل من حق المستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للاعتراض على سبب الإخلاء أو مناقشة مدى توافر شروطه.
لكن القانون نص على أن إقامة الدعوى الموضوعية لا يترتب عليها تلقائيًا وقف أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية.
أسباب أخرى تسمح بإخلاء المستأجر
أبقى قانون الإيجار القديم الجديد على أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ومن أبرزها عدم سداد الأجرة المستحقة بعد اتخاذ إجراءات التكليف القانوني بالوفاء.
ويمنح القانون المستأجر فرصة لسداد الأجرة والمصاريف قبل إقفال باب المرافعة، إلا أن تكرار التأخر أو الامتناع عن السداد من دون مبرر تقبله المحكمة قد يؤدي إلى الحكم بالإخلاء.
كما يجوز طلب الإخلاء إذا ثبت تنازل المستأجر عن الوحدة أو تأجيرها من الباطن من دون موافقة كتابية صريحة من المالك، أو تركها للغير بقصد الاستغناء عنها نهائيًا، باستثناء الحالات التي يسمح بها القانون.
ويشمل الإخلاء أيضًا استعمال الوحدة بطريقة تضر بسلامة المبنى أو الصحة العامة، أو تسبب إزعاجًا للراحة، أو استخدامها في أغراض منافية للآداب، بشرط ثبوت ذلك بحكم قضائي نهائي.
وقد يرتبط الإخلاء كذلك بحالات الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط، أو الإخلاء المؤقت اللازم لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة، وفق القواعد المنظمة لكل حالة.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
نص القانون رقم 164 لسنة 2025 على انتهاء عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة له بعد مرور سبع سنوات من تاريخ بدء العمل بأحكامه.
كما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد مرور خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
ويجوز للمالك والمستأجر الاتفاق بالتراضي على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء هذه المدد، بشرط أن يكون الاتفاق صادرًا بإرادة الطرفين وليس نتيجة إجبار أو ضغط غير مشروع.
هل يجوز للمالك قطع المرافق عن المستأجر؟
لا يعد قطع المياه أو الكهرباء أو الغاز، أو تغيير أقفال الوحدة، وسيلة قانونية لتنفيذ الإخلاء، لأن استرداد الوحدة يجب أن يتم من خلال الإجراءات التي حددها القانون.
وقد تعرض هذه التصرفات مرتكبها للمساءلة القانونية بحسب طبيعة الواقعة والأضرار المترتبة عليها، ولا تمنح المالك حقًا إضافيًا في استرداد الوحدة.
ويستطيع المستأجر عند تعرضه لمثل هذه التصرفات توثيق الواقعة والتوجه إلى الجهات المختصة واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة، مع الاستعانة بمحامٍ لفحص العقد وملابسات النزاع.
هل يستطيع المالك إثارة مخالفات لإنهاء العقد؟
يمكن للمالك إقامة دعوى إذا كان لديه سبب قانوني وأدلة تثبت مخالفة المستأجر لشروط العلاقة الإيجارية، لكن مجرد توجيه اتهامات أو الادعاء بوجود مخالفات لا يؤدي إلى الإخلاء.
وتتولى المحكمة فحص المستندات والأدلة وسماع دفاع الطرفين قبل الفصل في النزاعات التي تتطلب حكمًا قضائيًا، بينما تطبق إجراءات قاضي الأمور الوقتية في الحالات التي حددها القانون الجديد.
ما الذي يجب على المستأجر فعله عند تهديده بالطرد؟
يجب على المستأجر الاحتفاظ بعقد الإيجار وإيصالات سداد القيمة الإيجارية وأي مراسلات متبادلة مع المالك، مع الاستمرار في الوفاء بالالتزامات القانونية وعدم إجراء تغييرات جوهرية أو تأجير الوحدة للغير بالمخالفة للعقد والقانون.
كما ينبغي عدم التوقيع على إقرار بالإخلاء أو التنازل عن الوحدة قبل فهم آثاره القانونية، خاصة أن الاتفاق المكتوب قد يستخدم لإثبات إنهاء العلاقة بالتراضي.
ولا تتشابه جميع عقود الإيجار القديم من حيث تاريخ تحريرها والغرض من الوحدة وصفة المستأجر، لذلك يتطلب كل نزاع فحص العقد والمستندات والوقائع بصورة مستقلة.
الإخلاء لا يتم بمجرد رغبة المالك
حسم القانون آلية استرداد وحدات الإيجار القديم، فلم يترك تنفيذ الإخلاء لرغبة المالك المنفردة، كما لم يمنح المستأجر حصانة مطلقة من الطرد عند ارتكاب مخالفة أو تحقق إحدى الحالات القانونية.
ويظل الفيصل هو توافر سبب واضح وإثباته واتباع الطريق القضائي المحدد، مع احتفاظ كل طرف بحقه في تقديم مستنداته ودفاعه أمام الجهة المختصة.
- الإيجار القديم
- قانون الإيجار القديم
- أسباب الإخلاء
- الوحدات السكنية
- أحكام الإيجار القديم
- آخر أخبار الإيجار القديم
- إلغاء قوانين الإيجار القديم
- إخلاء شقق الإيجار القديم
- إنهاء عقد الإيجار القديم
- أسعار الإيجارات القديمة
