المقترح يستهدف خفض تكلفة الأرض وتوجيه الدعم مباشرة للتمويل
مقترح لمبادرة إسكان متوسط بفائدة 10% وتقسيط 20 عامًا ووحدة واحدة للأسرة حتى 150 مترًا
يتضمن مقترح جديد لدعم الإسكان المتوسط إتاحة تمويل عقاري بفائدة في حدود 10% ولمدة قد تصل إلى 20 عامًا، مع قصر الاستفادة على وحدة واحدة للأسرة وألا تتجاوز مساحة الوحدة 150 مترًا، إلى جانب تخصيص أراضٍ للمطورين بتكلفة أقل لتقليل السعر النهائي. لكن هذه التفاصيل تمثل حتى الآن مقترحًا طرحه طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، وليست مبادرة حكومية بدأ تنفيذها أو فُتح باب الحجز بها. وحتى وقت إعداد التقرير لم يصدر إعلان رسمي يحدد موعد إطلاق أو مدنًا أو أسعار وحدات أو حدود دخل للمتقدمين.
ما تفاصيل مبادرة الإسكان المتوسط المقترحة؟
يقوم التصور الذي طرحه طارق شكري على معالجة مشكلتين في الوقت نفسه: ارتفاع تكلفة الأراضي وصعوبة التمويل العقاري بالنسبة للطبقة المتوسطة.
ويقترح أن تتيح الدولة أراضي المشروعات المخصصة للإسكان المتوسط للمطورين دون تحميل السعر بهامش ربح كبير على الأرض، بما يسمح بخفض جزء من تكلفة تنفيذ الوحدة قبل وصولها إلى المواطن.
أما الجزء الثاني فيتمثل في توفير تمويل عقاري طويل الأجل بفائدة مدعومة في حدود 10%، على أن تصل مدة السداد إلى 20 عامًا.
ويتضمن المقترح قصر الاستفادة على وحدة واحدة للأسرة، مع وضع حد أقصى لمساحة الوحدة يبلغ 150 مترًا، بما يوجه البرنامج إلى الاحتياج السكني وليس إلى شراء وحدات متعددة بغرض الاستثمار.
هل بدأت الحكومة تنفيذ المبادرة؟
لا، فالمعلن حتى الآن هو مقترح قدمه رئيس غرفة التطوير العقاري خلال مناقشات تخص احتياجات السوق، ولم يصدر قرار حكومي ببدء تطبيقه.
كما لم تعلن وزارة الإسكان أو صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، حتى وقت إعداد التقرير، كراسة شروط أو منصة تسجيل أو موعدًا للتقديم خاصًا بهذا المقترح.
ولذلك لا توجد حاليًا أسعار نهائية للوحدات، أو أسماء مدن، أو قيمة مقدم حجز، أو حدود رسمية للدخل، أو شروط سن محددة مرتبطة بالمبادرة المقترحة.
ويمثل هذا الفارق عنصرًا أساسيًا في قراءة الخبر، لأن طرح الفكرة من جهة ممثلة للقطاع العقاري لا يعني تحولها تلقائيًا إلى برنامج حكومي نافذ.
لماذا تقترح فائدة 10%؟
يرى التصور المطروح أن ارتفاع تكلفة التمويل يمثل أحد أبرز العوائق أمام الأسر متوسطة الدخل، لذلك يستهدف خفض الفائدة إلى نحو 10% مع مد فترة السداد إلى 20 عامًا.
ويختلف ذلك عن بعض برامج الإسكان الرسمية السابقة لمتوسطي الدخل التي استخدمت تمويلًا عقاريًا بفائدة 12% ولمدد تصل إلى 20 عامًا، وفق ما نشره صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري في طروحات سابقة.
وبالتالي فإن المقترح الجديد لا يقدم فقط مدة سداد طويلة، وإنما يحاول تقليل تكلفة التمويل نفسها بنحو نقطتين مئويتين مقارنة بتلك البرامج، إذا اعتمدت الحكومة الصيغة المقترحة كما هي.
لكن هذا الفارق يظل جزءًا من المقترح ولا يمثل سعر فائدة نافذًا حاليًا على برنامج جديد للإسكان المتوسط.
كيف يمكن دعم الفائدة؟
يتضمن المقترح تصورًا لتمويل جزء من دعم الفائدة من خلال طريقة تسعير أراضي المشروعات.
وبحسب الطرح، إذا بلغت تكلفة متر الأرض على الدولة نحو 2000 إلى 2200 جنيه، يمكن إتاحته للإسكان المتوسط بسعر يتراوح بين 3000 و3500 جنيه للمتر، مع توجيه الفارق إلى صندوق أو آلية تستخدم في دعم تكلفة التمويل.
ولا تعني هذه الأرقام تحديد سعر متر الوحدة السكنية، لأنها تتعلق بقيمة الأرض داخل التصور المقترح وليست سعر بيع الشقة للمواطن.
كما أن سعر الوحدة النهائي سيتأثر بتكلفة الإنشاء والمرافق والتشطيب والتمويل وهوامش التنفيذ، وهي عناصر لم تُحدد لها أرقام نهائية في المقترح المنشور.
وحدة واحدة للأسرة ومساحة حتى 150 مترًا
يضع التصور سقفًا لمساحة الوحدة المستفيدة من البرنامج عند 150 مترًا، مع السماح للأسرة بالحصول على وحدة واحدة فقط.
ويهدف هذا القيد إلى توجيه الدعم إلى المسكن الأساسي للأسرة بدلًا من تحويل البرنامج إلى قناة لشراء أكثر من وحدة أو وحدات كبيرة مرتفعة التكلفة.
ولا توجد حتى الآن تفاصيل رسمية عن تعريف الأسرة داخل البرنامج أو موقف من يمتلك وحدة سابقة أو سبق له الاستفادة من دعم إسكان آخر، لأن هذه الضوابط تحتاج إلى قرار أو كراسة شروط عند اعتماد المبادرة.
كما لم يتحدد ما إذا كان البرنامج سيشترط حدًا أدنى أو أقصى للدخل، وهي من أهم التفاصيل التي تحدد عادة نطاق المستفيدين في برامج التمويل العقاري.
ما الفرق بين المقترح وبرامج الإسكان الحالية؟
توجد بالفعل برامج رسمية تستهدف محدودي ومتوسطي الدخل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، وتختلف شروطها وأسعارها وفوائدها حسب كل إعلان.
وسبق أن أتاح الصندوق في برامج لمتوسطي الدخل تمويلًا يمتد إلى 20 عامًا، مع شروط مرتبطة بالدخل والمقدم وسعر الوحدة والموافقة الائتمانية.
أما المبادرة التي اقترحها طارق شكري فتقوم على نموذج مختلف يجمع بين خفض تكلفة الأرض الممنوحة للمطور وبين دعم سعر الفائدة للمشتري، بهدف زيادة إنتاج وحدات القطاع الخاص الموجهة للطبقة المتوسطة.
وبالتالي لا يجوز اعتبار شروط الطروحات الحكومية القائمة هي نفسها شروط المبادرة المقترحة، لأن الأخيرة لم تعتمد بعد ولم تصدر لها قواعد تنفيذية.
ما الذي ينقص المقترح قبل فتح باب التقديم؟
تحول الفكرة إلى برنامج قابل للحجز يحتاج إلى مجموعة من القرارات والتفاصيل التنفيذية، في مقدمتها موافقة الجهات الحكومية المعنية وتحديد الجهة التي ستتحمل دعم الفائدة.
كما يتطلب الأمر تحديد المدن والأراضي التي ستدخل البرنامج، وضوابط اختيار المطورين، والأسعار المستهدفة، وحدود الدخل، وقيمة المقدم، وآلية التمويل، وشروط امتلاك وحدة سابقة.
وتحتاج المبادرة كذلك إلى تحديد ما إذا كانت فائدة 10% ثابتة أم متناقصة، وطريقة احتسابها، والجهات التمويلية المشاركة.
وحتى صدور هذه التفاصيل، تبقى الأرقام المتداولة بشأن الفائدة والمساحة ومدة السداد وحدود الاستفادة إطارًا لمقترح مطروح للنقاش وليس إعلان حجز أو قرارًا نافذًا.