تغييرات واسعة تمس السوق العقاري
تطبيق تعديلات الإيجار القديم يرفع القيم الإيجارية ويغير أوضاع الملاك والمستأجرين
قانون الإيجار القديم يشهد واحدة من أهم مراحله التحويلية بعد بدء تطبيق القيم الإيجارية الجديدة في ديسمبر 2025، في خطوة تُعد من أكثر القرارات تأثيرًا على العلاقة بين الملاك والمستأجرين. هذه التعديلات جاءت لمعالجة التشوهات القائمة منذ عقود في سوق الإيجارات، وإعادة التوازن الذي غاب طويلاً عن هذا الملف شديد الحساسية اجتماعيًا واقتصاديًا. ومع دخول القيم المعدّلة حيز التنفيذ، بدأ الشارع العقاري المصري في ترقّب آثار هذه المنظومة الجديدة على الوحدات السكنية والتجارية والمهنية.
بداية تطبيق القيم الإيجارية الجديدة لشقق الإيجار القديم
اعتبارًا من الأول من ديسمبر، بدأت محافظات عديدة في تنفيذ القيم الإيجارية الجديدة للوحدات السكنية والتجارية، بعد انتهاء أعمال لجان الحصر واعتماد القوائم ونشرها بالجريدة الرسمية، تنفيذًا لما نص عليه القانون بشأن إعادة التقييم وفق طبيعة المنطقة ومستوى الخدمات المتاح بها.
هذه الخطوة تُعد أول تطبيق فعلي لنظام يعيد ربط الإيجار بمستوى جودة المنطقة، ويعكس قيمتها السوقية الحقيقية.
تقسيم جديد لمناطق الإيجار القديم: متميزة – متوسطة – اقتصادية
حرصت تعديلات قانون الإيجار القديم على إرساء قاعدة واضحة لتحديد قيمة الإيجار، من خلال تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات رئيسية:
- مناطق متميزة
- مناطق متوسطة
- مناطق اقتصادية
ووفق هذا التصنيف، يلتزم المستأجر بسداد القيمة المحدّثة دون استثناء أو تفاوض، مما يمنح المالك والمستأجر وضوحًا أكبر في التعامل المالي.
زيادة إيجارات الوحدات التجارية والمهنية خمسة أضعاف
من أبرز المواد وأكثرها إثارة للنقاش، المادة الخامسة التي أقرت رفع القيمة الإيجارية للوحدات التجارية والمهنية وغير السكنية إلى خمسة أضعاف القيم الحالية، على أن يبدأ تطبيق الزيادة لأول موعد لاستحقاق الإيجار بعد العمل بالقانون.
هذه الزيادة جاءت لمعالجة الفجوة بين الإيجارات القديمة غير الواقعية والواقع السوقي الجديد الذي تغير خلال عقود.
زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% لتحقيق توازن تدريجي
أقر القانون زيادة دورية سنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية الجديدة لجميع الوحدات الخاضعة للقانون، بهدف:
- تصحيح التشوهات التاريخية تدريجيًا
- ضمان عدالة أكبر في المقابل المالي
- الحفاظ على استقرار المستأجر وعدم تحميله زيادات مفاجئة
هذا النظام يُعيد ضبط العلاقة الإيجارية بشكل أكثر توازنًا دون الإضرار المفرط بأي طرف.
قواعد الإخلاء وفق التعديلات الجديدة بقانون الإيجار القديم
حددت المادة السابعة من القانون الإجراءات المتعلقة بالإخلاء، موضحة أن المستأجر – أو من يمتد إليه العقد – ملزم بإخلاء الوحدة بانتهاء المدة القانونية.
كما نص القانون على عدة حالات تمنح المالك الحق في طلب الإخلاء فورًا، أبرزها:
- ترك الوحدة مغلقة أكثر من عام دون سبب
- امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة بذات الغرض
- توقف استخدام الوحدة لفترات طويلة دون مبرر
- ويجوز للمالك التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بطلب طرد عاجل، مع رفع دعوى موضوعية موازية دون أن يوقف ذلك تنفيذ الطرد.
حقيقة الشقق المغلقة وتأثيرها على تطبيق القانون
تشير التقديرات إلى وجود 400 ألف وحدة سكنية مغلقة في مصر، إلا أن الجهات المعنية تواجه صعوبة في إثبات حالات الغلق رسميًا، وهو ما يعرقل تنفيذ الإخلاءات المنصوص عليها بالقانون.
ويرجع ذلك إلى غياب مستندات رسمية من جهات مثل:
- شركات المرافق
- الشهر العقاري
- مصلحة الضرائب العقارية
وهي جهات أساسية لا يمكن للقاضي إصدار قرار الإخلاء دون مستنداتها.
خطوات إثبات امتلاك المستأجر لوحدة أخرى
حدد الخبراء مجموعة من الخطوات القانونية لضمان حق المالك:
- جمع البيانات الكاملة للمستأجر: الاسم الثلاثي – الرقم القومي – أي بيانات إضافية
- التوجه إلى الشهر العقاري لطلب استعلام رسمي يوضح ملكيات المستأجر
- تقديم محضر رسمي في قسم الشرطة بالمستندات التي تثبت امتلاك وحدة أخرى
- إرسال المحضر إلى النيابة العامة للتصديق
بناءً عليه يعتبر العقد مفسوخًا بقوة القانون ويتم إصدار أمر بالإخلاء
ما وراء الخبر: محاولة لإعادة التوازن لسوق الإيجارات
ينظر كثيرون إلى تعديلات قانون الإيجار القديم باعتبارها خطوة طال انتظارها لخلق سوق عقاري أكثر شفافية وعدالة، خصوصًا في ظل الزيادة السكانية وارتفاع تكاليف السكن.
ومن المتوقع أن تستغرق هذه المرحلة عدة أشهر قبل تقييم آثارها الاقتصادية والاجتماعية بشكل كامل.
معلومات حول قانون الإيجار القديم بعد التعديلات
- بدء التطبيق الفعلي في ديسمبر 2025
- زيادة تجارية ومهنية 5 أضعاف من القيمة الحالية
- زيادة سنوية 15% للوحدات كافة
- تصنيف جديد للمناطق لأول مرة
- إجراءات واضحة للإخلاء والملكية البديلة
- صعوبات في إثبات الوحدات المغلقة حاليًا
خلاصة القول
إن تطبيق القيم الإيجارية الجديدة يمثل نقطة تحول مهمة في قانون الإيجار القديم، ويعيد فتح ملف ظل معلّقًا لعقود. فالتعديلات الحالية لا تهدف فقط إلى زيادة الإيجارات، بل إلى ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، ومعالجة التشوهات القديمة، وإعادة النظر في موارد السوق العقاري بما يتوافق مع الظروف الاقتصادية الحديثة.
- قانون الإيجار القديم
- الإيجار الجديد
- تعديل الإيجارات
- القيم الإيجارية
- الوحدات السكنية
- الوحدات التجارية
- الملاك والمستأجرون
- لجان الحصر
- الإخلاء القانوني
- السوق العقاري