30 يومًا لإنجاز الخدمة بعد استيفاء المستندات والموافقات الفنية اللازمة
شروط ترخيص تعلية وتعديل العقارات بمناطق المطارات والأوراق المطلوبة
ترخيص تعلية العقارات الواقعة داخل نطاق كيلومتر واحد من المطارات يخضع لإجراءات خاصة لدى إدارة التراخيص والتفتيش والمتابعة بالهيئة الهندسية للقوات المسلحة، خصوصًا المباني التي يتجاوز ارتفاعها الدور الأرضي وأربعة أدوار متكررة. وتحدد الإدارة مدة 30 يومًا لإنجاز الخدمة، تبدأ من استيفاء المستندات المطلوبة، وليس من مجرد تقديم الطلب. وتشمل الإجراءات مراجعة قيود الارتفاع وموافقات الطيران المدني والاشتراطات البنائية، إلى جانب التأكد من قدرة المبنى القائم على تحمل أعمال التعلية أو التعديل. ولا يعني استكمال الأوراق الموافقة تلقائيًا على إضافة أدوار جديدة، إذ يظل الترخيص مرتبطًا بالحدود المسموح بها فنيًا وقانونيًا.
متى يلزم الحصول على ترخيص تعلية العقارات من الهيئة الهندسية؟
يفرق دليل الخدمات الرسمي لإدارة التراخيص والتفتيش والمتابعة بين موقع العقار ونوع الأعمال المطلوب تنفيذها وعدد الأدوار.
وبالنسبة للعقارات التي تتجاوز الدور الأرضي وأربعة أدوار داخل نطاق كيلومتر واحد من المطارات، خُصص شباك رقم 387 لطلبات التعلية والتعديل.
أما إنشاء مبنى جديد يتجاوز هذا الارتفاع داخل النطاق نفسه، فيندرج تحت شباك رقم 388، بينما تحمل طلبات تعلية أو تعديل المباني التي تتجاوز الارتفاع المذكور خارج نطاق الكيلومتر الواحد كود شباك 385.
ويعني هذا الاختلاف أن اختيار الخدمة المناسبة يتطلب تحديد موقع العقار وطبيعة الأعمال بدقة، وليس الاعتماد على عدد الطوابق وحده.
شروط ترخيص التعلية والتأكد من سلامة المبنى
تتطلب أعمال التعلية التأكد من قدرة العقار القائم على تحمل الأحمال الإضافية، إلى جانب الالتزام بالاشتراطات التخطيطية والبنائية المحددة للموقع.
وتنص المادة 115 من اللائحة التنفيذية لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 على تقديم تقرير من مهندس استشاري متخصص، يثبت أن الهيكل الإنشائي والأساسات يتحملان أعمال التعلية أو التعديل المطلوبة.
ويستند التقرير إلى معاينة المبنى وفحص حالته ودراسة عناصره الإنشائية، وفق طبيعة الأعمال المقترحة.
كذلك يخضع الارتفاع المسموح به لقيود الجهات المختصة، بما فيها هيئة عمليات القوات المسلحة وسلطة الطيران المدني، بحسب موقع العقار داخل مناطق الارتفاق الجوي.
ولا تسمح هذه الإجراءات بتجاوز قيد الارتفاع المقرر لمجرد ثبوت سلامة أساسات المبنى؛ فالموافقة الإنشائية والالتزام بالارتفاعات المسموحة شرطان مختلفان يجب استيفاؤهما.
الأوراق المطلوبة لاستخراج ترخيص تعلية أو تعديل العقار
يتضمن ملف الترخيص مستندات قانونية وهندسية، تبدأ بطلب الترخيص وفق النماذج المعتمدة باللائحة التنفيذية لقانون البناء.
وتشمل المستندات الأساسية ما يثبت ملكية الأرض والصفة القانونية لمقدم الطلب، وصور بطاقات الرقم القومي، والتوكيل أو التفويض الصادر للمهندس أو المكتب الهندسي المسؤول عن الإجراءات.
كما يتطلب الملف تقديم بيان صلاحية الموقع من الناحيتين التخطيطية والبنائية، والمستندات المحددة لقيود الارتفاع، ومحضر التحديد المساحي أو شهادة الإحداثيات الصادرة من جهة معتمدة.
ومن المتطلبات الفنية شهادة صلاحية الأعمال للترخيص، وثلاث نسخ من الرسومات المعمارية المعتمدة، ونسخة إلكترونية بصيغة أوتوكاد، إلى جانب الرسومات الإنشائية والنوتة الحسابية وتقرير أبحاث التربة.
وتشمل الأوراق كذلك مستندات المكتب الهندسي المختص، ووثيقة التأمين وما يرتبط بها من اعتماد للرسومات الإنشائية، وتقارير سلامة المنشآت المجاورة وفق الاشتراطات المنطبقة على المشروع.
ويجب أن تراعي الرسومات اشتراطات الجراجات وأماكن انتظار السيارات، مع استيفاء الموافقات الفنية المطلوبة بحسب موقع العقار وطبيعة استخدامه.
موافقات الطيران المدني والحماية المدنية قبل إصدار الترخيص
تعد موافقات الارتفاع من العناصر الأساسية في ملف العقارات الواقعة بالقرب من المطارات، حيث يجب تحديد مدى انطباق قيود الارتفاق الجوي على الموقع.
وتتيح وزارة الطيران المدني خدمة خاصة بإصدار تراخيص الارتفاع والتعلية في مناطق الارتفاق الجوي، إلى جانب خدمات استخراج شهادة المناسيب وتحديد الإحداثيات.
وقد تستلزم بعض الحالات موافقات إضافية من الحماية المدنية أو الجهاز القومي للتنسيق الحضاري، أو الجهات المسؤولة عن المرافق، بحسب طبيعة المبنى وموقعه.
كما توجد اشتراطات خاصة لبعض الأنشطة، ومنها المدارس والمستشفيات ومحطات تموين السيارات، ولا تُطلب جميع الموافقات الإضافية بالضرورة لكل عقار سكني.
محضر لجنة الفحص شرط لاستكمال إجراءات ترخيص التعلية
تتضمن متطلبات الخدمة محضرًا معتمدًا من لجنة الفحص المشكلة بالوحدة المحلية المختصة بقرار من المحافظ، لمراجعة الوضع القانوني والفني للعقار.
وتشمل المراجعة التراخيص السابقة وقرارات الترميم أو التدعيم أو الهدم، ووجود مخالفات أو طلبات تصالح، ومدى مطابقة المبنى القائم للرخصة الصادرة له.
كما تتناول المراجعة المديونيات والموقف القانوني، إلى جانب اشتراطات المرور وتأثير المشروع على أماكن انتظار السيارات والطرق المحيطة.
ووفق المتطلبات المشار إليها بالمرفق رقم «ج» من الكتاب الدوري رقم 267 لسنة 2025، يجب إرفاق محضر اللجنة قبل إحالة الملف إلى إدارة التراخيص والتفتيش والمتابعة.
وتكمن أهمية هذا الإجراء في أن سلامة الرسومات وحدها لا تكفي لاستكمال الترخيص دون مراجعة الوضع القانوني للمبنى القائم.
خطوات تقديم الطلب وموعد الحصول على الترخيص
تبدأ الإجراءات بإعداد ملف الترخيص من خلال مهندس أو مكتب هندسي مختص، ثم تقديمه إلى المركز التكنولوجي المختص ضمن مسار خدمة التعلية أو التعديل برقم 387 للحالات الواقعة داخل نطاق الكيلومتر الواحد من المطارات.
وبعد استيفاء المستندات ورفعها، يخضع الملف للمراجعة، ويجري إخطار مقدم الطلب بالإجراء التالي من خلال رسالة نصية على رقم الهاتف المسجل بالمعاملة، وفق آلية الخدمة المعلنة.
وتبلغ المدة المحددة للخدمة 30 يومًا من تاريخ استيفاء المستندات، وهو ما يعني أن وجود أوراق ناقصة أو موافقات لم تستكمل لا يدخل ضمن المدة باعتباره طلبًا مكتملًا.
وتتضمن المتطلبات المالية تقديم إيصالات سداد الرسوم والمقابل المستحق للمعاينة، ومقابل التحسين عند انطباقه، دون تحديد مبلغ موحد لجميع العقارات، لاختلاف الحالات والاشتراطات المنظمة لها.
وبذلك يرتبط الحصول على ترخيص تعلية العقارات قرب المطارات بثلاث مسائل أساسية: السماح بالارتفاع المطلوب، وثبوت قدرة المبنى على تحمل الأعمال الجديدة، واكتمال المستندات والموافقات القانونية والفنية. ولا يجوز بدء أعمال التعلية اعتمادًا على مجرد تقديم الطلب قبل صدور الترخيص اللازم.