ضوابط التسعير توضح التخفيضات وكيفية الاعتراض على مقابل الجراج
التصالح في مخالفات البناء.. حالات تدفع 5% فقط وتيسيرات للجراجات
تشهد أسعار التصالح في مخالفات البناء تيسيرات مهمة لأصحاب العقارات المرخصة، تشمل احتساب بعض مخالفات الرسومات الهندسية بنسبة 5% فقط من سعر المتر المعتمد، مع إعادة النظر في مقابل الجراجات لبعض العقارات التي تتوافر بها أماكن انتظار للسيارات. وجاءت التفاصيل في تصريحات صحفية منسوبة إلى مصدر بوزارة التنمية المحلية والبيئة، السبت 17 أكتوبر 2026، تحدث فيها عن تخفيض مقابل الجراج من 8 آلاف إلى 4 آلاف جنيه في حالات محددة. وتكتسب هذه التيسيرات أهمية إضافية بعد صدور قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3166 لسنة 2026، بمد فترة تقديم طلبات التصالح ستة أشهر أخرى تبدأ في 5 نوفمبر المقبل، بما يمنح أصحاب الملفات فرصة إضافية لاستكمال الإجراءات ومراجعة المبالغ المطلوبة.
متى يدفع المواطن 5% فقط من سعر التصالح؟
تحدد اللائحة التنفيذية لقانون التصالح رقم 187 لسنة 2023، الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، حالات تختلف فيها نسبة المحاسبة بحسب طبيعة المخالفة ومدى مطابقتها لترخيص البناء.
وتصل نسبة المحاسبة إلى 5% من قيمة المتر في حالة مخالفة الرسومات المعمارية للترخيص الصادر، بشرط مطابقة الأعمال للرسومات الإنشائية، والالتزام بالمسطح وعدد الأدوار المرخص بها.
وتشمل هذه الفئة الحالات التي يختلف فيها التقسيم المعماري الداخلي عن الرسومات المعتمدة، مع بقاء العناصر الإنشائية الأساسية مطابقة للترخيص، متى استوفت المخالفة بقية الشروط القانونية.
أما مخالفة الرسومات الإنشائية مع مطابقة الرسومات المعمارية وبقاء المسطح وعدد الأدوار، فتُحسب بنسبة 10% من قيمة المتر.
وترتفع النسبة إلى 15% عند مخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية معًا، بشرط عدم تجاوز المسطح وعدد الأدوار المرخص بها.
ولا تعني نسبة 5% أن جميع مخالفات البناء تستفيد من تخفيض قدره 95%، لأنها تخص نوعًا محددًا من المخالفات، ولا تشمل تلقائيًا البناء دون ترخيص أو إضافة أدوار أو مساحات جديدة.
كيف تُحسب قيمة التصالح عند تطبيق نسبة 5%؟
يبدأ حساب المقابل بتحديد سعر المتر المعتمد للمنطقة التي يقع بها العقار، وفق القرار الصادر عن السلطة المختصة، ثم تطبيق النسبة المقررة لنوع المخالفة.
وللتوضيح، إذا كان سعر متر التصالح المعتمد في إحدى المناطق يبلغ 1200 جنيه، وكانت المخالفة المعمارية المستوفية للشروط على مساحة 100 متر مربع، فإن نسبة 5% تعادل 60 جنيهًا للمتر.
وبذلك يصبح المقابل الحسابي لهذه المخالفة 6000 جنيه قبل أي تخفيضات أخرى مستحقة.
أما إذا صُنفت المخالفة ضمن فئة 15% على المساحة والسعر نفسيهما، فإن المقابل يصل إلى 18000 جنيه، بفارق 12000 جنيه بين الحالتين.
ويكشف المثال أهمية تحديد نوع المخالفة بدقة قبل حساب الرسوم، لأن الاختلاف بين الرسومات المعمارية والإنشائية قد يؤدي إلى تغيير كبير في القيمة المطلوبة.
لكن اللائحة وضعت حدًا أدنى لمقابل التصالح يبلغ 50 جنيهًا للمتر المسطح، لذلك لا يعني تطبيق نسبة 5% إمكانية انخفاض المقابل المحسوب إلى أي قيمة دون التقيد بالحد الأدنى القانوني.
تخفيض الجراج إلى 4 آلاف جنيه.. من المستفيد؟
تضمنت التصريحات الصحفية المنسوبة إلى مصدر بوزارة التنمية المحلية والبيئة تيسيرات تتعلق بمقابل الجراجات في العقارات السكنية داخل المدن.
وبحسب التفاصيل المتداولة، فإن العقار الذي يضم جراجًا قائمًا، لكنه لا يستوعب جميع الوحدات السكنية وفق المساحات والأكواد المطلوبة، قد يُحاسب على مقابل يبلغ 4000 جنيه بدلًا من 8000 جنيه للوحدة التي لا تتوافر لها المساحة المطلوبة.
أما إذا كان الجراج الموجود بالعقار يستوعب جميع الوحدات السكنية وفق الاشتراطات المعتمدة، فلا يُفترض تحصيل مقابل إضافي عن نقص أماكن الانتظار.
غير أن مبلغ 4000 جنيه ورد ضمن تصريحات منسوبة إلى مصدر بالوزارة، ولم يرد بوصفه تعريفة عامة موحدة لجميع العقارات في نص اللائحة التنفيذية المنشورة.
ولهذا يرتبط تطبيق المقابل الفعلي بطبيعة العقار ومساحاته والاشتراطات المطبقة عليه، وبما تقرره الجهة الإدارية المختصة عند مراجعة ملفه.
ويختلف هذا الوضع عن مخالفة تغيير استخدام الجراج إلى نشاط آخر، وهي حالة يحظر القانون رقم 187 لسنة 2023 التصالح عليها وفق المادة الثالثة.
وبالتالي، فإن الحديث عن تخفيض مقابل مرتبط بعدم كفاية أماكن الانتظار لا يعني إلغاء الحظر القانوني المفروض على تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات.
ماذا يفعل صاحب العقار إذا حُسب الجراج رغم توافره؟
تتعلق إحدى الحالات المهمة بالعقارات التي يوجد بها جراج فعلي، لكن ملف التصالح تضمن احتساب مقابل عن أماكن انتظار غير متوافرة أو قرارًا بعدم المطابقة.
وأشارت التفاصيل المنسوبة إلى المصدر بوزارة التنمية المحلية إلى إمكانية إعادة دراسة هذه الملفات من خلال التظلمات والمستندات التي تثبت توافر الجراج ومدى مطابقته للاشتراطات.
ويشمل ذلك تقديم الرسومات الهندسية المعتمدة، والمستندات الخاصة بترخيص العقار، وما يثبت المساحات المخصصة لانتظار السيارات وموقفها من عدد الوحدات السكنية.
وتكتسب هذه المستندات أهمية عند وجود اختلاف بين الوضع الفعلي للعقار والبيانات التي استندت إليها الجهة المختصة في احتساب المبالغ.
ووفق المادة 14 من قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023، يجوز لمقدم الطلب التظلم من قرار الرفض أو من مقابل التصالح خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار.
وتختص لجنة التظلمات المشكلة لدى الجهة الإدارية بنظر الاعتراض، على أن تبت فيه خلال 60 يومًا من تاريخ تقديمه وفق أحكام القانون.
ولا يؤدي مجرد تقديم التظلم إلى إسقاط الرسوم بصورة تلقائية، إذ يتوقف تعديل القيمة على ما تنتهي إليه اللجنة المختصة بعد مراجعة المستندات.
خصم 25% عند السداد الفوري للتصالح
إلى جانب اختلاف نسب المحاسبة بحسب نوع المخالفة، يتيح القانون تخفيضًا آخر يتعلق بطريقة سداد مقابل التصالح.
فقد صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1676 لسنة 2024، الذي يمنح تخفيضًا بنسبة 25% من إجمالي مقابل التصالح عند السداد الفوري.
ويختلف هذا الخصم عن نسب 5% و10% و15% المقررة لتحديد قيمة التصالح من الأساس.
فالنسبة الأولى ترتبط بتصنيف المخالفة وسعر المتر، بينما يرتبط خصم 25% بطريقة سداد المقابل المستحق.
وبالعودة إلى المثال السابق الذي يبلغ فيه مقابل التصالح 6000 جنيه، فإن تطبيق خصم السداد الفوري بنسبة 25% يخفض المبلغ الحسابي إلى 4500 جنيه، إذا استوفت الحالة شروط الاستفادة من الخصم.
ولا يشمل هذا الحساب المصروفات أو الالتزامات الأخرى التي قد تكون مستحقة بصورة مستقلة عن مقابل التصالح.
كما يجيز القانون سداد باقي مقابل التصالح على أقساط لمدة لا تتجاوز خمس سنوات، وفق الضوابط والعوائد المقررة عند اختيار مدد التقسيط الأطول.
هل تخصم الغرامات القضائية من مقابل التصالح؟
أتاح قانون التصالح مراعاة المبالغ التي سبق سدادها تنفيذًا لأحكام قضائية تتعلق بالمخالفة نفسها محل طلب التصالح.
وتنص اللائحة التنفيذية على خصم ما سبق سداده تنفيذًا لأحكام قضائية خاصة بالأعمال المخالفة، بموجب إفادة يقدمها صاحب الشأن صادرة عن النيابة العامة.
ويعني ذلك أن وجود حكم قضائي سابق أو غرامة تم سدادها لا يؤدي وحده إلى خصم أي مبلغ بصورة آلية، وإنما يجب إثبات السداد وارتباطه بالمخالفة المطلوب تقنينها.
ويهدف هذا الإجراء إلى مراعاة المدفوعات السابقة عند تحديد المبالغ المستحقة، دون الخلط بين غرامات مخالفات أخرى وقيمة التصالح على الأعمال محل الطلب.
موعد انتهاء التصالح في مخالفات البناء بعد قرار أكتوبر
صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3166 لسنة 2026 بمد المدة المقررة لتقديم طلبات التصالح في بعض مخالفات البناء ستة أشهر إضافية، تبدأ من 5 نوفمبر 2026.
وجاء القرار بعد موافقة مجلس الوزراء، ونُشر في الجريدة الرسمية خلال أكتوبر الجاري، ليمنح أصحاب العقارات فترة جديدة لاستكمال تقديم الطلبات حتى أوائل مايو 2027.
ويختلف قرار مد المهلة عن التعديلات التشريعية الأخرى المطروحة بشأن الجراجات وبعض حالات البناء، إذ يقتصر أثره على تمديد الفترة المخصصة لاستقبال طلبات التصالح.
كما لا يعني استمرار فتح باب التقديم قبول جميع المخالفات دون فحص، لأن كل طلب يظل مرتبطًا بشروط السلامة الإنشائية وطبيعة الأعمال المخالفة والمستندات المطلوبة.
ما المستندات المهمة لمراجعة قيمة التصالح؟
تعتمد مراجعة قيمة التصالح بصورة أساسية على ترخيص البناء والرسومات الهندسية المعتمدة، إلى جانب الرسومات التي توضح الأعمال المنفذة بالفعل.
وتساعد المقارنة بين هذه المستندات على تحديد ما إذا كانت المخالفة معمارية فقط، أم إنشائية، أم تشمل النوعين معًا، وهو الفارق الذي تتحدد على أساسه نسب المحاسبة المخفضة.
أما بالنسبة للجراجات، فتبرز أهمية المستندات التي تثبت موقع الجراج ومساحته وقدرته الاستيعابية ومدى مطابقته للاشتراطات المعمول بها.
وفي حالة صدور قرار بمقابل تصالح يرى صاحب الشأن أنه غير مطابق لطبيعة المخالفة، يتيح القانون تقديم تظلم خلال المدة المحددة، بدلًا من التعامل مع القيمة باعتبارها نهائية دون مراجعة.
وتظل أهم نقطة في هذه التيسيرات أن أقل نسبة للمحاسبة لا تنطبق على جميع الملفات، وأن تخفيض الجراج إلى 4000 جنيه ليس رسمًا ثابتًا عامًا لكل عقار، وإنما يرتبط بالحالة الفنية والاشتراطات ونتيجة مراجعة الجهة المختصة.