8 مستندات بديلة حددتها اللائحة التنفيذية
التصالح في مخالفات البناء.. إثبات تاريخ المخالفة دون إيصالات مرافق
يتيح قانون التصالح في مخالفات البناء لأصحاب العقارات التي لا تتوافر لديها إيصالات كهرباء أو مياه أو غاز إثبات تاريخ المخالفة بوسائل رسمية أخرى، دون اشتراط وجود مستند توصيل مرافق لقبول الملف من حيث المبدأ. وحددت اللائحة التنفيذية للقانون رقم 187 لسنة 2023 ثمانية أنواع من المستندات التي يجوز الاستناد إليها، من بينها شهادات المتغيرات المكانية، وتقارير المعاينة، والمستخرجات الضريبية، وصور الأقمار الصناعية الرسمية. كما وسع قرار حكومي صدر في يناير 2026 الجهات المؤهلة لإصدار التقارير الهندسية التي تثبت تاريخ المخالفة، لتشمل جامعة الأزهر والجامعات الأهلية. ويظل قبول المستند مرتبطًا بمدى إثباته تاريخ الأعمال المخالفة نفسها واستيفاء بقية الشروط القانونية.
هل يمكن إثبات تاريخ مخالفة البناء دون إيصالات كهرباء أو مياه؟
تنص المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024 على الاعتداد بأي من المستندات المحددة لإثبات تاريخ ارتكاب المخالفة البنائية.
ويعني ذلك أن مستندات توصيل المرافق ليست الوسيلة القانونية الوحيدة لإثبات التاريخ، وأن عدم وجود عداد كهرباء أو إيصالات مياه لا يمنع الاستناد إلى وثيقة أخرى ينص عليها القانون.
لكن هناك فارقًا بين إثبات تاريخ وجود العقار وإثبات تاريخ تنفيذ الأعمال المخالفة محل التصالح.
فإذا كان الطلب يتعلق بدور أُضيف إلى مبنى قائم، فإن وجود مستند قديم يثبت إنشاء المبنى لا يعني بالضرورة إثبات تاريخ تنفيذ الدور المخالف.
ولهذا تراجع الجهة المختصة المستند المقدم ومدى ارتباطه بالأعمال المطلوب تقنينها، وليس تاريخ العقار بصفة عامة فقط.
ما المستندات البديلة لإثبات تاريخ مخالفة البناء؟
حددت اللائحة التنفيذية ثمانية أنواع من الأدلة التي يمكن الاستناد إليها، بحسب طبيعة المخالفة والمستندات المتاحة.
أولًا: شهادة صادرة من وحدة المتغيرات المكانية بالمحافظة، توضح تاريخ ارتكاب المخالفة ووصفها وإحداثيات موقعها، في الحالات التي يمكن إثباتها بالتصوير الجوي.
ثانيًا: مستند يوضح تاريخ الإجراءات القانونية التي سبق اتخاذها بشأن المخالفة، مثل الأوراق الرسمية المرتبطة بإجراءات ضبطها.
ثالثًا: تقرير معاينة سابق على تقديم طلب التصالح، صادر عن إحدى اللجان الفنية المختصة أو جهة إدارية.
رابعًا: مستند يثبت تاريخ توصيل أحد مرافق العقار، سواء الكهرباء أو المياه أو الغاز أو التليفون أو الإنترنت، حال توافره.
خامسًا: مستخرج رسمي صادر من مصلحة الضرائب العقارية، يمكن الاستناد إليه ضمن وسائل إثبات التاريخ المعتمدة.
سادسًا: عقود البيع المشهرة أو عقود الإيجار مثبتة التاريخ، وفق الوصف المحدد في اللائحة.
سابعًا: صورة ملتقطة من القمر الصناعي وصادرة من جهة رسمية، بما يسمح بالتحقق من تاريخ الأعمال التي تظهر فيها.
ثامنًا: تقرير هندسي متخصص لإثبات تاريخ ارتكاب المخالفة، صادر من إحدى الجهات العلمية والبحثية التي حددتها اللائحة وتعديلاتها.
ولا يعني إدراج هذه المستندات أن كل ورقة قديمة تكفي تلقائيًا لقبول التصالح، إذ يجب أن تكون صالحة لإثبات توقيت الأعمال المخالفة نفسها.
تعديل 2026 يوسع جهات إصدار تقرير إثبات تاريخ المخالفة
شهدت قواعد إثبات تاريخ مخالفة البناء تعديلًا بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، الصادر في 4 يناير.
واستبدل القرار الفقرة الأخيرة من البند العاشر بالمادة الخامسة من اللائحة التنفيذية، لتصبح الجهات التي يجوز أن تصدر التقرير الهندسي الخاص بإثبات التاريخ هي:
كليات الهندسة بالجامعات المصرية الخاضعة لقانون تنظيم الجامعات رقم 49 لسنة 1972.
جامعة الأزهر.
المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء.
الجامعات الأهلية.
وتبرز أهمية التعديل في إتاحة جهات إضافية يمكن الاستعانة بها عند الحاجة إلى تقرير فني لإثبات تاريخ تنفيذ المخالفة.
ولا يجوز الخلط بين هذا التقرير وبين تقرير السلامة الإنشائية المطلوب ضمن ملف التصالح؛ فالأول يتعلق بتاريخ الأعمال المخالفة، بينما يختص الثاني بسلامة المبنى وقدرته الإنشائية وفق الضوابط القانونية.
ولذلك لا يعد أي تقرير صادر من مهندس، لمجرد صفته المهنية، بديلًا تلقائيًا عن التقرير المتخصص لإثبات التاريخ الذي حدد القرار الجهات المؤهلة لإصداره.
كيف يتصرف صاحب العقار عند عدم وجود مستندات مرافق؟
تبدأ معالجة نقص مستندات المرافق بتحديد الأعمال المطلوب التصالح عليها، ثم البحث عن وثيقة رسمية مرتبطة بتاريخ تنفيذها.
فإذا كانت المخالفة ظاهرة بالتصوير الجوي، تبرز إمكانية الاستناد إلى شهادة وحدة المتغيرات المكانية أو صورة قمر صناعي صادرة من جهة رسمية.
أما إذا سبق تحرير إجراءات قانونية أو إجراء معاينة للعقار، فيمكن الاستناد إلى المستندات الرسمية المثبتة لتاريخ تلك الإجراءات، متى كانت متعلقة بالمخالفة محل الطلب.
وفي الحالات التي تتوافر فيها مستندات ضريبية أو عقود مشهرة أو ثابتة التاريخ، تخضع صلاحيتها لإثبات توقيت الأعمال للمراجعة من الجهة المختصة.
وعند عدم توافر الأدلة المناسبة، يمثل التقرير الهندسي الصادر من إحدى الجهات المحددة قانونًا مسارًا آخر لإثبات التاريخ، دون أن يضمن وحده الموافقة على التصالح.
ويجري تقديم المستند ضمن ملف التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة، مع الاحتفاظ برقم الطلب وشهادة تقديمه ومتابعة أي طلبات لاستكمال الأوراق.
مهلة التصالح الجديدة وموقف الملفات غير المكتملة
صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3166 لسنة 2026 بمد فترة تقديم طلبات التصالح في بعض مخالفات البناء لمدة ستة أشهر إضافية تبدأ من 5 نوفمبر 2026.
وتتيح المهلة استمرار تلقي الطلبات واستكمال المستندات وفق الإجراءات القانونية، لكنها لا تعفي أصحاب العقارات من إثبات تاريخ المخالفة أو تقديم بقية الوثائق اللازمة.
وتتولى اللجنة الفنية فحص الملف والتحقق من استيفائه، مع إخطار مقدم الطلب بالنواقص المطلوب استكمالها طبقًا للمدد والإجراءات المقررة.
كما أن تقديم طلب التصالح لا يعني قبول المخالفة بصورة نهائية، لأن القرار يتوقف على استيفاء الضوابط القانونية والفنية، وعدم وجود مانع يحول دون تقنين الأعمال.
وبذلك فإن غياب إيصالات المرافق لا يمثل وحده سببًا كافيًا لاستبعاد ملف التصالح، ما دام مقدم الطلب يستطيع تقديم وسيلة أخرى لإثبات التاريخ تقبلها اللائحة وتثبت الواقعة المطلوبة.