قبول المخالفة لا يحسم حقوق المالك أو المشتري
نموذج 8 لا يثبت ملكية العقار.. الفرق بين التصالح والتسجيل العقاري
لا يمنح نموذج 8 الصادر في إطار قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 187 لسنة 2023 ملكية العقار تلقائيًا للشخص الحاصل عليه، حتى إذا تضمن قرارًا نهائيًا بقبول التصالح وتقنين الأوضاع. فالمادة التاسعة من القانون تفصل بين تسوية المخالفة البنائية وبين حقوق الملكية التي تظل خاضعة لأحكامها القانونية المستقلة. ويعني ذلك أن قبول التصالح يعالج الوضع التنظيمي للأعمال التي شملها القرار، لكنه لا ينقل ملكية الأرض أو المبنى من شخص إلى آخر، ولا يغني عن إجراءات الشهر العقاري. وتزداد أهمية هذا التمييز عند شراء شقة داخل عقار متصالح عليه أو محاولة تسجيل العقار رسميًا، لأن سلامة موقف البناء لا تكفي وحدها لإثبات حق البائع في التصرف.
ماذا يثبت نموذج 8 في قانون التصالح؟
حددت اللائحة التنفيذية لقانون التصالح، الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، طبيعة نموذج 8 والإجراءات المرتبطة بإصداره.
وبموجب المادة 12 من اللائحة، تتولى الجهة الإدارية المختصة إعداد قرار قبول التصالح وفق النموذج رقم 8 بعد موافقة اللجنة الفنية واستكمال الإجراءات المقررة، ثم تسليم صاحب الشأن نسخة معتمدة من القرار والرسومات الهندسية المرتبطة بالأعمال المتصالح عليها.
ويثبت قرار القبول أن الجهة المختصة وافقت على تقنين المخالفة المحددة في الملف، وفق البيانات والمساحات والأدوار الواردة في القرار.
لكن توجد نقطة مهمة تتعلق بطبيعة النموذج نفسه؛ إذ يستخدم نموذج 8 أيضًا في حالة رفض التصالح أو اعتبار قرار القبول كأن لم يكن، وفق المادة 13 من اللائحة التنفيذية.
ولذلك فإن مجرد وجود مستند يحمل رقم 8 لا يكفي لمعرفة الموقف القانوني للعقار، بل يجب مراجعة منطوق القرار والتأكد من أنه يتضمن قبول التصالح بالفعل.
هل نموذج 8 يعتبر سند ملكية للعقار؟
تنص المادة التاسعة من قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 على أن قرار قبول التصالح يعد بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره بالنسبة إلى الأعمال التي شملها، مع التأكيد على أنه لا يخل بحقوق الملكية لذوي الشأن.
وهذا النص يعني أن قرار التصالح ينظم الوضع القانوني للمخالفة البنائية، لكنه لا يفصل في النزاعات المتعلقة بملكية الأرض أو المبنى.
فقد يكون مقدم طلب التصالح صاحب العقار، أو شخصًا له صفة قانونية تتيح له تقديم الطلب، بينما يظل إثبات الملكية مسألة مستقلة تتطلب سندًا قانونيًا صحيحًا.
ولا يؤدي دفع مقابل التصالح إلى اكتساب ملكية أرض مملوكة لشخص آخر، كما لا يسقط حقوق المالك الأصلي أو أصحاب الحقوق المرتبطة بالعقار.
ويختلف هذا الوضع عن حالات تقنين وضع اليد على أراضي الدولة، التي تخضع لإجراءات وقوانين خاصة، ولا يكفي فيها قرار التصالح وحده لنقل الملكية.
الفرق بين التصالح في مخالفات البناء والتسجيل العقاري
ينظم قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 التعامل مع مخالفات البناء التي يجوز تقنينها، بينما تخضع إجراءات شهر التصرفات العقارية وتسجيل الحقوق لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، ومنها القانون رقم 9 لسنة 2022.
ويترتب على هذا الاختلاف وجود مسارين قانونيين منفصلين.
المسار الأول يتعلق بالمبنى، ويشمل فحص المخالفة ومراجعة الاشتراطات وإصدار قرار قبول التصالح أو رفضه.
أما المسار الثاني فيتعلق بحقوق الملكية والتصرفات العقارية، ويشمل تقديم طلب التسجيل إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة، مع المستندات التي تثبت الأساس القانوني للحق المطلوب تسجيله.
وتحدد المادة 22 من قانون تنظيم الشهر العقاري، بعد تعديلها، بيانات أساسية لطلب التسجيل، تشمل هوية الأطراف وصفاتهم، وخريطة رسمية رقمية للعقار أو مستندًا رسميًا يحمل بياناته وإحداثياته، والسند القانوني للتسجيل، وإقرارًا بالحقوق المقررة على العقار إن وجدت.
وبالتالي، فإن امتلاك قرار قبول التصالح قد يساعد في توضيح الموقف التنظيمي للمبنى، لكنه لا يحل محل المستند القانوني المطلوب لإثبات الحق العقاري وتسجيله.
هل يمكن تسجيل العقار بعد الحصول على نموذج 8؟
يفرق قانون التصالح بين العقارات التي انتهت من تقنين مخالفاتها والعقارات التي لم تتقدم بطلب تصالح أو رُفضت طلباتها.
فالمادة العاشرة من القانون تحظر اتخاذ إجراءات شهر أو تسجيل العقار المخالف الذي لم يقدم بشأنه طلب تصالح أو رُفض الطلب المقدم بشأنه، وفق القوانين المنظمة لذلك.
لكن صدور قرار بقبول التصالح لا يعني الموافقة التلقائية على التسجيل، وإنما يتعين استيفاء شروط وإجراءات الشهر العقاري بصورة مستقلة.
وتشمل مراجعة الطلب التحقق من السند القانوني للتسجيل وبيانات العقار والحقوق المرتبطة به، بحسب طبيعة الحالة والمستندات المقدمة.
ومن ثم، فإن نموذج 8 النهائي يمكن أن يكون جزءًا من المستندات المرتبطة بموقف العقار، لكنه ليس بديلًا عن تسجيل الملكية.
ما أهمية نموذج 8 عند شراء شقة داخل عقار متصالح عليه؟
تكمن أهمية التفرقة بين التصالح والملكية في حالات البيع والشراء، خصوصًا عندما يقدم البائع نموذج 8 باعتباره دليلًا على قانونية العقار.
فوجود قرار قبول التصالح يؤكد معالجة المخالفة المحددة في القرار، لكنه لا يثبت بمفرده أن الشخص الذي يعرض الشقة للبيع يمتلكها أو يملك حق التصرف فيها.
ويستلزم التحقق من الموقف القانوني مراجعة سند ملكية البائع، وبيانات الوحدة وحدودها، ومدى مطابقتها للعقار محل التصالح، إلى جانب التأكد من عدم وجود حقوق للغير تتعارض مع عملية البيع.
كما ينبغي التحقق من نطاق الأعمال التي شملها قرار التصالح، لأن الموافقة قد تتعلق بأجزاء محددة من العقار دون غيرها.
ولا يحسم التصالح وحده أي نزاع محتمل بين الورثة أو الشركاء أو أصحاب الحقوق العقارية، إذ تظل هذه المسائل خاضعة للقواعد القانونية المختصة.
وبذلك يظل نموذج 8 وثيقة مهمة لإثبات نتيجة إجراءات التصالح، بينما يعتمد إثبات الملكية وتسجيل العقار على مسار قانوني آخر ومستندات مستقلة.