الزيادة الدورية تُحسب على القيمة القانونية الجديدة وليس الأجرة القديمة
زيادة الإيجار القديم 2026.. حالات تطبيق الـ15% وطريقة حساب أجرة الشقق والمحلات خلال الفترة الانتقالية
تدخل زيادة الإيجار القديم السنوية بنسبة 15% مرحلة التطبيق التالية مع مرور عام على بدء استحقاق القيم الإيجارية الجديدة التي أقرها القانون رقم 164 لسنة 2025، والذي بدأ العمل به في 5 أغسطس 2025. وفي الحالات التي بدأ فيها استحقاق الأجرة الجديدة من سبتمبر 2025، تصبح زيادة الـ15% مستحقة مع أجرة سبتمبر 2026، لتصل الحدود الدنيا السكنية بعد الزيادة إلى 1150 جنيهًا في المناطق المتميزة، و460 جنيهًا في المناطق المتوسطة، و287.50 جنيه في المناطق الاقتصادية. أما إذا كانت القيمة المحسوبة وفق مضاعفات الأجرة الأصلية أعلى من هذه الحدود، فتطبق نسبة الـ15% على القيمة الأعلى المستحقة بالفعل.
متى تطبق زيادة الإيجار القديم الجديدة؟
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 في 4 أغسطس 2025، ونص على العمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي 5 أغسطس 2025. كما نصت المادتان الرابعة والخامسة على بدء القيمة الإيجارية الجديدة من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.
وبالتالي، بالنسبة للعقود التي يستحق إيجارها في بداية كل شهر وبدأت القيمة الجديدة عليها في سبتمبر 2025، يأتي الاستحقاق السنوي التالي في سبتمبر 2026، فتطبق عليه الزيادة الدورية المنصوص عليها في المادة السادسة.
ولا يحدد القانون شهر سبتمبر بالاسم باعتباره موعدًا موحدًا مستقلًا، وإنما ينص على زيادة القيمة المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%، لذلك يرتبط الحساب عمليًا بموعد بدء استحقاق القيمة القانونية الجديدة لكل حالة.
كم يصبح الإيجار بعد زيادة 15%؟
إذا كانت الوحدة السكنية في منطقة متميزة وتطبق عليها القيمة القانونية بحدها الأدنى البالغ 1000 جنيه، تصبح الأجرة بعد إضافة 15% نحو 1150 جنيهًا شهريًا.
وفي المنطقة المتوسطة، إذا كانت الأجرة عند الحد الأدنى البالغ 400 جنيه، تصبح بعد الزيادة 460 جنيهًا.
أما المنطقة الاقتصادية، فإذا كانت القيمة المطبقة هي الحد الأدنى البالغ 250 جنيهًا، ترتفع بعد زيادة 15% إلى 287.50 جنيه شهريًا.
لكن هذه الأرقام تمثل حساب الزيادة على الحدود الدنيا فقط، وليست قيمة موحدة لجميع الوحدات الخاضعة للقانون.
طريقة حساب الإيجار في المناطق المتميزة
حدد القانون القيمة الإيجارية القانونية للوحدات السكنية الموجودة في المناطق المتميزة بما يعادل 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا.
فإذا أسفر ضرب الأجرة القانونية القديمة في 20 عن مبلغ يتجاوز 1000 جنيه، يتم اعتماد المبلغ الأعلى، ثم تضاف إليه الزيادة السنوية الدورية البالغة 15%.
فمثلًا، إذا كانت الأجرة القانونية التي يجري الحساب عليها 100 جنيه، فإن القيمة بعد تطبيق الـ20 مثلًا تصبح 2000 جنيه، ومع إضافة 15% تصل إلى 2300 جنيه، وليس 1150 جنيهًا.
حساب الإيجار في المناطق المتوسطة والاقتصادية
بالنسبة للمناطق المتوسطة والاقتصادية، يحدد القانون الأجرة بما يعادل 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، مع حد أدنى 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
ويتم أولًا مقارنة ناتج المضاعفة بالحد الأدنى المقرر، ثم اعتماد القيمة الأعلى، وبعد ذلك تطبق عليها زيادة الـ15% السنوية.
وبذلك لا تعني الزيادة الجديدة أن جميع سكان المناطق المتوسطة سيدفعون 460 جنيهًا، أو أن جميع سكان المناطق الاقتصادية سيدفعون 287.50 جنيه؛ فهذه المبالغ تخص الحالات التي تقف عند الحدود الدنيا فقط.
زيادة المحلات والوحدات غير السكنية
تختلف طريقة الحساب بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن، مثل بعض المحلات والمكاتب والوحدات المهنية الخاضعة للقانون.
ونصت المادة الخامسة على أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية لهذه الأماكن خمسة أمثال القيمة السارية، ثم قررت المادة السادسة زيادة القيمة الناتجة سنويًا بنسبة 15%.
وعلى سبيل المثال، إذا كانت القيمة القانونية السابقة 100 جنيه، تصبح بعد تطبيق الخمسة أمثال 500 جنيه، ثم ترتفع مع زيادة 15% إلى 575 جنيهًا.
تصنيف المنطقة يحسم قيمة إيجار الشقق
لا يمكن تحديد قيمة الإيجار السكني بدقة من خلال عنوان العقار وحده دون معرفة التصنيف المعتمد للمنطقة.
فالقانون قسم المناطق التي تضم وحدات سكنية خاضعة لأحكامه إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وأوكل إلى لجان الحصر بالمحافظات تحديد التصنيف وفق مجموعة من المعايير تشمل الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق وشبكات الطرق والخدمات والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية في المنطقة.
وبعد صدور قرار المحافظ المختص بالتصنيف، يتم تسوية الفروق المستحقة عن الفترة السابقة وفق الآلية التي نص عليها القانون.
7 سنوات للسكن و5 لغير السكني
حدد القانون فترة انتقالية لعقود الأماكن السكنية مدتها 7 سنوات من تاريخ العمل به، بينما حدد مدة 5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل ذلك.
وتستمر الزيادة السنوية البالغة 15% خلال الفترة التي تسري فيها القيم الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة، باعتبارها زيادة دورية على القيمة القانونية وليس على قيمة الإيجار القديمة قبل تطبيق القانون.
حالات الإخلاء قبل نهاية الفترة الانتقالية
وضع القانون حالتين إضافيتين يمكن أن يترتب عليهما طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء مدة السنوات السبع أو الخمس، إلى جانب أسباب الإخلاء القائمة في التشريعات المشار إليها بالقانون.
وتتمثل الحالة الأولى في ثبوت ترك المستأجر أو من امتد إليه العقد المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، بينما تتعلق الثانية بثبوت امتلاكه وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد له المكان المؤجر.
القانون ما زال نافذًا رغم الطعون
ما زالت طعون دستورية على بعض مواد القانون رقم 164 لسنة 2025 منظورة أمام القضاء الدستوري، وقد قررت هيئة مفوضي المحكمة الدستورية العليا في 9 أغسطس 2026 تأجيل عدد من الطعون إلى جلسة 11 أكتوبر 2026. ولم يصدر حتى ذلك التاريخ حكم بعدم دستورية القانون أو بوقف سريانه، لذلك تظل أحكامه نافذة ما لم يصدر حكم أو تعديل تشريعي يغير الوضع القانوني القائم.
- الإيجار القديم
- زيادة الإيجار القديم
- أسعار الإيجارات بعد تعديل قانون الإيجار القديم
- قيمة الإيجار القديم الجديدة
- إيجار المناطق المتميزة
- زيادة إيجار المحلات القديمة
- إيجار المناطق الاقتصادية
- إيجار المناطق المتوسطة
