القانون يحدد القيم والمهل وحالات الإخلاء المبكر
زيادة الإيجار القديم 15% في سبتمبر 2026.. 1000 و400 و250 جنيهًا ومهلة 7 و5 سنوات
يدخل ملف زيادة الإيجار القديم مرحلة جديدة مع اقتراب تطبيق الزيادة السنوية الدورية بنسبة 15% خلال سبتمبر 2026، وفق القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي بدأ العمل به في 5 أغسطس 2025. وتهم الزيادة المستأجرين والملاك في الوحدات السكنية وغير السكنية، لأن القانون وضع فترة انتقالية مدتها 7 سنوات للسكني و5 سنوات لغير السكني، مع حد أدنى للقيمة الإيجارية السكنية يبلغ 1000 جنيه في المناطق المتميزة، و400 جنيه في المتوسطة، و250 جنيهًا في الاقتصادية، قبل إضافة الزيادات السنوية المقررة.
موعد زيادة الإيجار القديم
تأتي زيادة الإيجار القديم في سبتمبر 2026 ضمن الزيادات الدورية التي أقرها القانون خلال الفترة الانتقالية لإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
وبدأ تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 رسميًا في 5 أغسطس 2025، بعد نشره في الجريدة الرسمية، ليضع جدولًا زمنيًا لإنهاء عقود الإيجار القديمة وفق طبيعة الوحدة.
وتنتهي عقود الوحدات السكنية بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد 5 سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
نسبة الزيادة السنوية
نص القانون على زيادة القيمة الإيجارية سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%، وهي زيادة تطبق على القيمة التي جرى تحديدها وفق أحكام القانون بعد الحصر والتصنيف.
وهذا يعني أن الزيادة ليست قرارًا منفصلًا كل عام، وإنما جزء من آلية قانونية مستمرة طوال الفترة الانتقالية المحددة للوحدات السكنية وغير السكنية.
وبناءً على ذلك، فإن المستأجر الذي حُددت له قيمة إيجارية جديدة وفق تصنيف منطقته سيخضع لزيادة سنوية بنسبة 15% على هذه القيمة خلال مواعيد التطبيق المقررة.
كم سيدفع المستأجر بعد الزيادة؟
تختلف القيمة التي سيدفعها المستأجر بحسب تصنيف المنطقة والقيمة الإيجارية المحددة للوحدة، ولا توجد قيمة واحدة تطبق على جميع الحالات.
فإذا كانت القيمة الإيجارية المحددة وفق القانون 1000 جنيه، فإن زيادة 15% ترفعها إلى 1150 جنيهًا.
وإذا كانت القيمة 400 جنيه، تصبح بعد الزيادة 460 جنيهًا.
أما إذا كانت القيمة 250 جنيهًا، فإنها تصبح 287.5 جنيه بعد تطبيق زيادة 15%، مع مراعاة آلية التحصيل التي تحددها الجهات المختصة.
ولا يعني ذلك أن كل المستأجرين سيدفعون هذه القيم تحديدًا، لأن القيمة النهائية ترتبط بتصنيف المنطقة، وطبيعة الوحدة، والأجرة القانونية التي تم اعتمادها وفق القانون.
تصنيف المناطق السكنية
اعتمد القانون تقسيم المناطق السكنية الخاضعة لأحكامه إلى 3 فئات: مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية.
وتتولى لجان الحصر المختصة تحديد تصنيف كل منطقة وفق المعايير القانونية، بما يترتب عليه تحديد القيمة الإيجارية الجديدة.
وتبلغ الحدود الدنيا للقيمة الإيجارية السكنية 1000 جنيه للمناطق المتميزة، و400 جنيه للمناطق المتوسطة، و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
وتأتي الزيادة السنوية بعد تحديد هذه القيمة، وليس بمجرد إضافة نسبة 15% إلى القيمة القديمة المتدنية التي كانت قائمة قبل تطبيق القانون.
الوحدات السكنية أمام مهلة 7 سنوات
منح القانون مستأجري الوحدات السكنية فترة انتقالية مدتها 7 سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون.
وبحسب الجدول الزمني، تستمر العلاقة الإيجارية خلال هذه الفترة مع تطبيق الزيادات السنوية المقررة، قبل انتهاء العقود في أغسطس 2032، ما لم يحدث اتفاق على الإنهاء قبل ذلك.
وتمنح هذه المهلة المستأجرين وقتًا أطول لتوفيق أوضاعهم، وفي الوقت نفسه تتيح للملاك الحصول على زيادات تدريجية في القيمة الإيجارية قبل انتهاء العلاقة القديمة.
المحلات والوحدات غير السكنية
حدد القانون فترة انتقالية أقصر للوحدات غير السكنية، إذ تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد 5 سنوات من بدء تطبيق القانون.
وتشمل هذه الفئة الوحدات المستخدمة في أغراض تجارية أو مهنية أو إدارية، متى كانت خاضعة لأحكام القانون.
وبذلك، تنتهي الفترة الانتقالية لهذه الوحدات في أغسطس 2030، مع استمرار تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15% طوال فترة السريان.
لماذا يختلف الوضع بين السكني وغير السكني؟
فرق القانون بين الوحدات السكنية وغير السكنية في مدة المرحلة الانتقالية، فجعل السكني 7 سنوات وغير السكني 5 سنوات.
ويرتبط هذا التمييز بطبيعة استخدام الوحدة، إذ تمثل الوحدات السكنية محل إقامة للأسر، بينما ترتبط الوحدات غير السكنية بأنشطة تجارية أو مهنية أو إدارية.
ولهذا يحتاج كل طرف إلى متابعة وضع وحدته بدقة، لأن تاريخ انتهاء العقد والزيادة السنوية يختلفان حسب طبيعة الاستخدام.
حالات الإخلاء قبل نهاية المدة
لم يحصر القانون الإخلاء في نهاية مدة 7 سنوات أو 5 سنوات فقط، بل حدد حالات يمكن معها طلب إخلاء المكان قبل انتهاء الفترة الانتقالية.
ومن أبرز هذه الحالات ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
كما تشمل الحالات ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، صالحة للاستخدام في الغرض نفسه المعد له المكان المؤجر.
وعند تحقق إحدى هذه الحالات، يلتزم المستأجر بإخلاء المكان وردّه إلى المالك وفق الإجراءات القانونية المقررة.
علاقة القانون بأسباب الإخلاء القديمة
تأتي حالات الإخلاء الجديدة مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وهذا يعني أن القانون الجديد لم يلغِ أسباب الإخلاء القائمة في التشريعات السابقة، وإنما أضاف إطارًا جديدًا للفترة الانتقالية وإنهاء العلاقة الإيجارية.
وبالتالي، فإن الإخلاء قد يحدث قبل نهاية المهلة إذا توافرت حالة قانونية واضحة، ولا يظل المالك ملزمًا بالانتظار حتى أغسطس 2032 أو أغسطس 2030 في كل الحالات.
السكن البديل وضمانات المستأجرين
وضع القانون ضمانة للمستأجرين الذين تنتهي عقودهم، من خلال منحهم أولوية في الحصول على وحدات سكنية أو غير سكنية متاحة لدى الدولة.
وتكون هذه الوحدات بنظام الإيجار أو التمليك، وفق القواعد والشروط والإجراءات التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء.
وتستهدف هذه الضمانة تنظيم الانتقال من نظام الإيجار القديم إلى وضع جديد بصورة تدريجية، مع مراعاة احتياجات المستأجرين وإعادة ضبط حقوق الملاك.
ماذا تعني زيادة سبتمبر للملاك والمستأجرين؟
بالنسبة للمستأجر، تعني زيادة سبتمبر 2026 ضرورة مراجعة القيمة الإيجارية الحالية للوحدة وحساب الزيادة السنوية بنسبة 15% وفق التصنيف المعتمد.
وبالنسبة للمالك، تمثل الزيادة خطوة ضمن المسار التدريجي لتحريك القيمة الإيجارية قبل انتهاء العلاقة القديمة في المواعيد المحددة قانونًا.
وتختلف النتيجة العملية من حالة إلى أخرى، بحسب نوع الوحدة، وموقعها، وتصنيف المنطقة، والقيمة التي حددتها لجان الحصر، وطبيعة النشاط إذا كانت الوحدة غير سكنية.
أهمية لجان الحصر والتصنيف
تلعب لجان الحصر والتصنيف دورًا أساسيًا في تحديد القيمة الإيجارية التي تطبق عليها الزيادة السنوية.
فالقانون لا يتعامل مع جميع المناطق باعتبارها فئة واحدة، وإنما يربط القيمة بتصنيف المنطقة إلى متميزة أو متوسطة أو اقتصادية.
ولهذا فإن معرفة تصنيف الوحدة تمثل الخطوة الأولى لفهم القيمة المستحقة، قبل حساب الزيادة السنوية بنسبة 15%.
الفرق بين بدء القانون وموعد الزيادة
بدأ القانون العمل رسميًا في 5 أغسطس 2025، لكن الزيادة السنوية التالية تكتسب أهميتها مع حلول سبتمبر 2026 وفق آلية التطبيق.
وكانت أول زيادة رسمية على الوحدات السكنية قد بدأ تحصيلها خلال فبراير 2026 بعد انتهاء أعمال لجان الحصر والتصنيف، بحسب ما ورد في تقارير متابعة تطبيق القانون.
ومن المهم عدم الخلط بين تاريخ بدء القانون، ومواعيد الحصر والتصنيف، ومواعيد تحصيل الزيادات الدورية، لأن كل مرحلة لها أثر مختلف على المستأجر والمالك.
نهاية الإيجار القديم وفق الجدول الزمني
يضع القانون رقم 164 لسنة 2025 نهاية زمنية واضحة لعقود الإيجار القديم الخاضعة لأحكامه.
وتنتهي عقود الوحدات السكنية بعد 7 سنوات من بدء العمل بالقانون، أي في أغسطس 2032، بينما تنتهي عقود الوحدات غير السكنية للأشخاص الطبيعية بعد 5 سنوات، أي في أغسطس 2030.
وخلال هذه الفترة تستمر الزيادة السنوية بنسبة 15%، ما يجعل كل عام خطوة جديدة في مسار إنهاء العلاقة القديمة تدريجيًا.
خلاصة زيادة الإيجار القديم
الزيادة المرتقبة في الإيجار القديم خلال سبتمبر 2026 تبلغ 15% سنويًا وفق القانون رقم 164 لسنة 2025.
وتبدأ القيمة من الحدود الدنيا السكنية المحددة بـ1000 جنيه للمناطق المتميزة، و400 جنيه للمتوسطة، و250 جنيهًا للاقتصادية، مع اختلاف الحساب النهائي بحسب كل حالة.
وتبقى مدة العقود 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية، مع وجود حالات تسمح بالإخلاء قبل انتهاء المدة، وضمانة تمنح المستأجرين أولوية في وحدات متاحة لدى الدولة وفق الشروط التي يحددها قرار رئيس مجلس الوزراء.
- زيادة الإيجار القديم
- الإيجار القديم
- حالات الإخلاء
- القانون رقم 164 لسنة 2025
- موعد زيادة الإيجار القديم