التقييم بخبيرين والتظلم متاح خلال 60 يومًا
قرار حكومي بشأن تعويض ملاك العقارات بالقاهرة والمحافظات يحدد موعد الصرف والتظلم "يُنفذ من اليوم"
العقارات ..بدأ سريان نظام جديد لتنظيم تعويض ملاك المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز عند حظر الترخيص بالهدم أو الإضافة، بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026. ونُشر القرار في العدد 34 «تابع» من الجريدة الرسمية الصادر في 20 أغسطس 2026، ونص على العمل به من اليوم التالي للنشر، أي اعتبارًا من 21 أغسطس، وليس بدءًا من الثلاثاء 25 أغسطس. ويحدد النظام المستندات اللازمة لطلب التعويض، وآلية تقييم العقار من خبراء تقييم عقاري، ومدة صرف المستحقات، إلى جانب قواعد التظلم من قرار اللجنة.
من يحق له طلب التعويض؟
ينظم القرار حالات المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز الخاضعة لأحكام القانون رقم 144 لسنة 2006، والتي يترتب على إدراجها ضمن المباني المحمية حظر الترخيص بهدمها أو إجراء إضافات عليها وفق الضوابط القانونية.
ويقدم طلب التعويض مالك المبنى أو المنشأة أو من يمثله قانونًا إلى اللجنة المختصة، على أن تُستكمل المستندات والبيانات المطلوبة قبل بدء إجراءات التقييم.
ولا يحدد القرار مبلغًا موحدًا يحصل عليه جميع الملاك، لأن قيمة التعويض ترتبط بالقيمة السوقية لكل عقار وتأثير قرار الحظر عليه.
المستندات المطلوبة للحصول على التعويض
يتعين إرفاق طلب التعويض بصورة بطاقة الرقم القومي وما يثبت صفة مقدم الطلب، بالإضافة إلى المستندات الدالة على ملكية المبنى أو المنشأة وقت صدور قرار إدراجه ضمن المباني ذات الطراز المعماري المتميز.
وتشمل المستندات كذلك الإفادة الخاصة بموقف التظلم من قرار تحديد المبنى وفق النموذج رقم «2»، ورفعًا مساحيًا معتمدًا يوضح إحداثيات الموقع وأبعاد ومساحات الدور الأرضي والأدوار المتكررة.
كما يتطلب الملف تقريرًا فنيًا معتمدًا من ممثل المحافظة يحدد الاشتراطات التخطيطية والبنائية واستخدام الأرض، وتقرير معاينة على الطبيعة يتناول عدد الأدوار والمساحات والحالة الظاهرية للعقار.
ويجب تقديم بيان بالمخالفات الموجودة إن وجدت، سواء كانت محاضر مخالفات أو قرارات تصحيح أعمال أو أحكامًا قضائية أو طلبات تصالح، إلى جانب صورة معتمدة من قرار تحديد المبنى واستمارة التوثيق الخاصة به.
إخطار اللجنة بأي تغييرات في العقار
ألزم النظام مالك العقار بإخطار اللجنة بأي مستجدات تطرأ على المبنى خلال إجراءات التعويض.
ويشمل ذلك أي تعديلات معمارية أو إنشائية، أو أعمال تعلية، أو هدم لأجزاء من المنشأة، باعتبار أن هذه التغييرات قد تؤثر في الحالة الفعلية للعقار وقيمته عند إجراء التقييم.
خبيران لتحديد قيمة التعويض
بعد استكمال المستندات، يُحال ملف العقار إلى خبيرين من خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية، لإجراء التقييم وتحديد القيمة المستحقة وفق القواعد التي وضعها القرار.
ويقوم التقييم على تحديد القيمة السوقية للعقار في حالتين: الأولى مع وجود قرار إدراج المبنى ضمن المباني ذات الطراز المعماري المتميز وما يترتب عليه من حظر، والثانية بافتراض عدم صدور هذا القرار.
ويكون الفارق بين القيمتين أساسًا لحساب التعويض عن الأثر الناتج عن حظر الهدم أو الإضافة.
متى يتم الاستعانة بخبير ثالث؟
وضع القرار قاعدة لمعالجة الاختلاف الكبير بين تقديري الخبيرين.
فإذا تجاوز الفارق بين التقييمين نسبة 20%، يتم تكليف خبير تقييم عقاري ثالث بإجراء تقييم جديد للعقار.
وبعد ظهور التقدير الثالث، يُؤخذ بمتوسط أقرب تقديرين من التقييمات الثلاثة، مع استبعاد التقدير الأبعد، بما يحد من تأثير الفروق الكبيرة بين تقييمات العقار.
صرف التعويض خلال 6 أشهر
حدد القرار الأصل في أداء التعويض بأن يتم صرفه دفعة واحدة خلال مدة أقصاها 6 أشهر من تاريخ صدور قرار لجنة تقدير التعويض.
وبذلك لا تبدأ مهلة الأشهر الستة من تاريخ تقديم المالك للطلب، وإنما من تاريخ صدور قرار اللجنة بقيمة التعويض المستحق.
كما أجاز النظام الاتفاق على طريقة أخرى للسداد بدلًا من صرف المبلغ كاملًا دفعة واحدة.
تقسيط التعويض حتى 5 سنوات
يمكن الاتفاق على سداد قيمة التعويض من خلال دفعات دورية نصف سنوية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات.
وفي هذه الحالة تُمنح فائدة وفق السعر المعلن من البنك المركزي، بما يراعي امتداد فترة سداد المستحقات بدلًا من دفعها مرة واحدة.
وأتاح القرار أيضًا إمكانية تقديم التعويض بصورة عينية بناءً على طلب المالك، على أن يتم ذلك وفق القواعد العامة المقررة.
60 يومًا للتظلم من قيمة التعويض
لم يجعل القرار تقدير لجنة التعويض نهائيًا دون إمكانية الاعتراض، إذ منح المالك أو من يمثله قانونًا حق التظلم من القرار.
ويقدم التظلم أمام اللجنة المشكلة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3279 لسنة 2021 خلال 60 يومًا من تاريخ إخطار المالك بقرار التعويض.
ويتم تقديم التظلم بخطاب مسجل بعلم الوصول، ما يجعل تاريخ الإخطار من العناصر المهمة في حساب المهلة القانونية المقررة للاعتراض.
قواعد اجتماعات لجنة التعويض
ألزم النظام اللجنة بالاجتماع بدعوة من رئيسها مرة واحدة على الأقل شهريًا، مع السماح بعقد الاجتماعات باستخدام وسائل الاتصال الحديثة.
ولا يكون الاجتماع صحيحًا إلا بحضور ثلثي أعضاء اللجنة على الأقل، وتصدر القرارات بأغلبية أصوات الحاضرين.
وفي حالة تساوي الأصوات، يُرجح الجانب الذي منه رئيس اللجنة، بما يضمن إمكانية إصدار القرار وعدم تعطيل الملف بسبب تعادل الأصوات.
متى بدأ تطبيق القرار فعليًا؟
رغم تداول أن القرار يبدأ تنفيذه يوم الثلاثاء 25 أغسطس 2026، فإن نص قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026 حدد موعدًا مختلفًا.
فالقرار نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 20 أغسطس 2026، ونصت مادته الثانية صراحة على العمل به من اليوم التالي لتاريخ النشر، وبالتالي بدأ سريانه اعتبارًا من 21 أغسطس 2026.
- العقارات
- المباني ذات الطراز المعماري المتميز
- قرار رئيس مجلس الوزراء
- مجلس الوزراء
- المخالفات
- الجريدة الرسمية
- تعويض ملاك المباني ذات الطراز المعماري المتميزة
- تعويض حظر الهدم
- تعويض ملاك العقارات
- التظلم من قيمة التعويض
