الزيادة تُحسب على القيمة القانونية بعد رفعها إلى خمسة أمثال
زيادة الإيجار القديم في سبتمبر 2026.. 15% للمحال والعقود غير السكنية الخاضعة للقانون
تبدأ زيادة الإيجار القديم الدورية بنسبة 15% في الاستحقاق السنوي التالي لتطبيق القيمة الإيجارية الجديدة على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، وفق قانون رقم 164 لسنة 2025، وهو ما يضع إيجارات المحال والأنشطة التجارية الخاضعة للقانون أمام زيادة جديدة في سبتمبر 2026. ولا تشمل النسبة جميع المحال التجارية أو عقود الإيجار بصورة تلقائية؛ إذ يشترط أن يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا وأن تكون العين خاضعة أصلًا لقوانين الإيجار القديم التي حددها القانون. وتُحسب الزيادة على القيمة القانونية التي أصبحت خمسة أمثال الأجرة السابقة منذ بدء التطبيق، وليس على القيمة القديمة قبل التعديل.
من تشملهم زيادة الإيجار القديم في سبتمبر؟
حدد القانون نطاق الأماكن غير السكنية المشمولة بأحكامه بأنها الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن والخاضعة لقانوني إيجار الأماكن رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
وبالتالي يمكن أن تشمل الأحكام محلًا تجاريًا أو مكتبًا أو نشاطًا غير سكني متى توافرت هذه الشروط، وكان المستأجر شخصًا طبيعيًا والعلاقة الإيجارية من عقود الإيجار القديم التي يسري عليها القانون.
ولا يكفي مجرد كون الوحدة محلًا تجاريًا لاعتبارها خاضعة تلقائيًا للزيادة، لأن صفة المستأجر وطبيعة العقد والنظام القانوني الذي يحكمه عوامل أساسية قبل تحديد الأجرة الجديدة.
قيمة الزيادة الجديدة 15%
تنص المادة السادسة من قانون رقم 164 لسنة 2025 على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق أحكام القانون سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%.
وبالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، كانت المادة الخامسة قد قررت أولًا رفع القيمة الإيجارية القانونية إلى خمسة أمثال القيمة التي كانت سارية قبل تطبيق القانون.
وتأتي زيادة الـ15% بعد ذلك باعتبارها زيادة سنوية دورية على القيمة الإيجارية القانونية المعدلة، وليس باعتبارها رفعًا جديدًا إلى خمسة أمثال مرة أخرى.
كيف تُحسب الزيادة على المحل؟
إذا كانت الأجرة القانونية القديمة لمحل خاضع للقانون تبلغ 500 جنيه شهريًا، فقد أصبحت بعد تطبيق الزيادة الأولى إلى خمسة أمثال 2500 جنيه.
وعند تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15%، تضاف 375 جنيهًا إلى القيمة البالغة 2500 جنيه، لتصبح الأجرة 2875 جنيهًا شهريًا.
وإذا كانت القيمة بعد مضاعفتها خمسة أمثال تبلغ 1000 جنيه، فإن زيادة 15% تعادل 150 جنيهًا، لتصبح الأجرة الجديدة 1150 جنيهًا.
وتوضح هذه الأمثلة طريقة الحساب فقط، بينما تتحدد القيمة الفعلية لكل وحدة وفق الأجرة القانونية الصحيحة الخاصة بها ومدى خضوع العقد لأحكام القانون.
متى بدأ تطبيق الخمسة أمثال؟
صدر قانون رقم 164 لسنة 2025 ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به في اليوم التالي للنشر.
ونص القانون على أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن خمسة أمثال القيمة السارية اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ بدء العمل بالقانون.
وبذلك دخلت القيمة الجديدة حيز التطبيق مع الاستحقاق التالي لنفاذ القانون، ثم تأتي الزيادة الدورية السنوية بنسبة 15% بعد مرور دورة سنوية على تطبيقها.
هل كل المحال التجارية تدفع زيادة 15%؟
لا، لأن قانون رقم 164 لسنة 2025 لم يجعل جميع عقود المحال في مصر خاضعة للنسبة نفسها.
فالعقد الإيجاري الجديد الذي تحكمه قواعد القانون المدني واتفاق الطرفين لا يتحول إلى إيجار قديم لمجرد أن العين تستخدم في نشاط تجاري.
كما أن النص الخاص بالأماكن غير السكنية في هذا القانون يتحدث عن الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، وهو ما يجعل صفة المستأجر عنصرًا جوهريًا عند تحديد مدى انطباق الأحكام.
ولهذا يجب التحقق من العقد الأصلي وصفة المستأجر والقانون الذي تخضع له العلاقة قبل احتساب أي زيادة.
الفرق بين الشخص الطبيعي والاعتباري
الشخص الطبيعي هو الفرد الذي استأجر العين باسمه لممارسة نشاط غير سكني، بينما يقصد بالشخص الاعتباري كيانات مثل الشركات أو المؤسسات التي تتمتع بشخصية قانونية مستقلة.
وقانون رقم 164 لسنة 2025 حدد نطاقه بالنسبة لغير السكني بالأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، لذلك لا يجوز تعميم الزيادة الواردة فيه على أي عقد تجاري دون فحص صفة المستأجر.
ويكتسب هذا التفصيل أهمية خاصة بالنسبة للمحال التي تغيرت طبيعة شاغليها أو امتدت عقودها عبر سنوات طويلة، إذ يجب تحديد الوضع القانوني للعقد بدقة قبل تطبيق الزيادة.
المحال أمام فترة انتقالية 5 سنوات
لا تقتصر التغييرات التي جاء بها القانون على زيادة القيمة الإيجارية، إذ وضع أيضًا نهاية زمنية للعقود الخاضعة لأحكامه.
وبالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، تنتهي العقود بعد مرور خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على إنهائها قبل ذلك.
وفي المقابل، حدد القانون مدة سبع سنوات للعقود السكنية الخاضعة لأحكامه.
وبذلك تمثل الزيادة السنوية بنسبة 15% جزءًا من فترة انتقالية محددة وليست نظامًا دائمًا يستمر إلى أجل غير معلوم.
متى تنتهي عقود المحال الخاضعة للقانون؟
بدأ العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025، ومن ثم ترتبط مدة السنوات الخمس المقررة للأماكن غير السكنية بهذا التاريخ.
وعند انتهاء الفترة القانونية، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد برد المكان إلى المالك، ما لم يكن الطرفان قد اتفقا على إنهاء العلاقة قبل ذلك أو نشأت بينهما علاقة إيجارية جديدة وفق القواعد القانونية السارية.
ولا تعني زيادة سبتمبر 2026 تمديد المدة الانتقالية أو بدء فترة خمس سنوات جديدة، وإنما تستمر المدة محسوبة من تاريخ بدء العمل بالقانون.
حالات تسمح بطلب الإخلاء قبل نهاية المدة
حدد القانون حالات معينة يمكن أن تفتح باب الإخلاء قبل نهاية الفترة الانتقالية، إلى جانب أسباب الإخلاء المقررة في التشريعات الأخرى التي أحال إليها.
ومن بين الحالات التي نص عليها القانون ثبوت ترك المستأجر أو من امتد إليه العقد المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
كما شملت الحالات ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة غير سكنية قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد من أجله المكان المؤجر، بالنسبة للحالة غير السكنية.
وفي حال النزاع، تظل الإجراءات القضائية والوقائع الخاصة بكل حالة هي التي تحدد الموقف القانوني، ولا يُفترض تحقق سبب الإخلاء دون إثباته.
ما الذي يتعين على صاحب المحل مراجعته؟
قبل تطبيق زيادة الإيجار القديم، يحتاج المستأجر أو المالك إلى مراجعة ثلاثة عناصر أساسية: هل العقد يخضع أصلًا لقوانين الإيجار القديم التي يشملها قانون 164 لسنة 2025؟ وهل المكان مستخدم لغير غرض السكن؟ وهل المستأجر شخص طبيعي؟
وبعد التأكد من انطباق القانون، تكون نقطة الحساب التالية هي القيمة الإيجارية القانونية التي أصبحت مستحقة بعد رفعها إلى خمسة أمثال، ومنها تُحسب الزيادة السنوية البالغة 15%.
أما إذا كان العقد جديدًا أو لا يدخل في النطاق الذي حدده القانون، فلا يجوز تطبيق نسبة الـ15% عليه تلقائيًا استنادًا إلى قانون الإيجار القديم وحده.
ما الذي يتغير في سبتمبر 2026؟
التغيير الأساسي يتمثل في انتقال الأماكن غير السكنية الخاضعة للقانون من القيمة التي تم احتسابها بعد رفع الإيجار إلى خمسة أمثال إلى قيمة جديدة تزيد عنها بنسبة 15% سنويًا.
ولا يتضمن ذلك إعادة تصنيف الوحدة أو فرض خمسة أمثال جديدة، وإنما زيادة دورية على الأجرة القانونية المعدلة.
كما لا يتغير بسبب هذه الزيادة موعد انتهاء الفترة الانتقالية المقررة للأماكن غير السكنية، إذ تظل مدتها خمس سنوات محسوبة من بدء العمل بالقانون.
- زيادة الإيجار القديم
- زيادة الإيجار القديم 2026
- زيادة إيجار المحلات
- الإيجار القديم للمحال
- قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025
- زيادة الإيجار 15
- إيجار المحلات التجارية
- عقود الإيجار غير السكنية
- مدة الإيجار القديم للمحال
- حساب زيادة الإيجار القديم