الزيادة تُحسب على القيمة القانونية الجديدة لا الأجرة الأصلية
الإيجار القديم يتغير في سبتمبر 2026.. تفاصيل زيادة 15% وطريقة حساب الأجرة ومدة العقود الجديدة
يدخل الإيجار القديم مرحلة جديدة مع استحقاق أجرة سبتمبر 2026، إذ تبدأ أول زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية القانونية التي حددها القانون رقم 164 لسنة 2025، وليس القانون رقم 164 لسنة 2026 كما ورد في بعض المواد المتداولة. ويشمل النظام الوحدات السكنية الخاضعة للقانون، إلى جانب الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، مع اختلاف طريقة تحديد القيمة الأساسية لكل فئة. وبالنسبة للوحدات السكنية التي تساوي أجرتها الحد الأدنى القانوني، ترفع الزيادة القيم من 1000 إلى 1150 جنيهًا بالمناطق المتميزة، ومن 400 إلى 460 جنيهًا بالمتوسطة، ومن 250 إلى 287.50 جنيه بالمناطق الاقتصادية.
موعد زيادة الإيجار القديم 15%
القانون رقم 164 لسنة 2025 صدر في 4 أغسطس 2025، ونص على العمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي من 5 أغسطس 2025. وحددت المادة السادسة زيادة القيمة الإيجارية المقررة وفق المادتين الرابعة والخامسة سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%.
وبما أن القيمة الإيجارية الجديدة أصبحت مستحقة اعتبارًا من الأجرة الشهرية التالية للعمل بالقانون، فإن الزيادة السنوية التالية ترتبط بإيجار سبتمبر 2026، بعد مرور عام على بدء استحقاق القيم التي أقرها التشريع.
طريقة حساب زيادة الإيجار القديم
لا تعني زيادة 15% أن جميع مستأجري المنطقة الواحدة سيدفعون المبلغ نفسه، لأن القانون لم يحدد مبلغًا موحدًا لكل وحدة، وإنما وضع طريقة للحساب وحدودًا دنيا.
في المناطق المتميزة حدد القانون الأجرة القانونية بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية قبل تطبيق القانون، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا. أما المناطق المتوسطة والاقتصادية فتحتسب بواقع 10 أمثال القيمة القانونية السارية، على ألا تقل عن 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
وتطبق زيادة سبتمبر 2026 البالغة 15% على القيمة القانونية الناتجة عن هذه القواعد. فإذا كانت أجرة الوحدة في المنطقة المتميزة عند الحد الأدنى البالغ 1000 جنيه، تصبح بعد الزيادة 1150 جنيهًا. وإذا كانت عند الحد الأدنى للمنطقة المتوسطة البالغ 400 جنيه، تصبح 460 جنيهًا، بينما يرتفع الحد الأدنى البالغ 250 جنيهًا في المنطقة الاقتصادية إلى 287.50 جنيه.
أما إذا كانت القيمة القانونية المحسوبة وفق عدد الأمثال أعلى من الحد الأدنى، فإن نسبة 15% تطبق على القيمة الأعلى المستحقة فعليًا، وليس على الحد الأدنى. فعلى سبيل المثال، لا يجوز اعتبار 1150 أو 460 أو 287.50 جنيه قيمة موحدة لجميع الوحدات داخل كل تصنيف.
ما الفرق بين المنطقة المتميزة والمتوسطة والاقتصادية؟
يعتمد تصنيف الوحدات السكنية على لجان الحصر المشكلة في المحافظات، والتي تقسم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية وفق عدة معايير، من بينها الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة والشارع، ومستوى البناء ونوعية مواد الإنشاء، ومتوسط مساحات الوحدات، والمرافق، وشبكة الطرق والمواصلات والخدمات، إلى جانب القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة للضريبة العقارية في المنطقة.
ولا يعتمد تحديد الفئة، بالتالي، على رغبة المالك أو المستأجر منفردًا، وإنما على التصنيف الذي يصدر في نطاق كل محافظة وفق الإجراءات المنصوص عليها.
ماذا يحدث للفروق الإيجارية بعد التصنيف؟
وضع القانون آلية مؤقتة للتعامل مع الفترة السابقة على انتهاء لجان الحصر من أعمالها. وألزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بسداد 250 جنيهًا شهريًا مؤقتًا إلى حين اكتمال التصنيف.
وبعد نشر قرار المحافظ المختص، يلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة إن وجدت، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي تراكمت عنها هذه الفروق، بدلًا من اشتراط سدادها بالكامل مرة واحدة.
زيادة الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى
القانون لا يقتصر على الشقق السكنية، بل يشمل أيضًا الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى والخاضعة لأحكامه.
وبالنسبة لهذه الأماكن، حددت المادة الخامسة القيمة الإيجارية القانونية عند بدء التطبيق بخمسة أمثال القيمة القانونية السارية، ثم تخضع هذه القيمة للزيادة الدورية السنوية بنسبة 15% المنصوص عليها في المادة السادسة. وبذلك، إذا كانت القيمة الأساسية قبل تطبيق القانون تساوي مبلغًا معينًا، فقد أصبحت خمسة أمثاله في المرحلة الأولى، ثم تضاف إليها نسبة الزيادة السنوية المقررة.
موعد انتهاء عقود الإيجار القديم
إلى جانب إعادة تحديد القيمة الإيجارية والزيادة السنوية، وضع القانون مدة انتقالية محددة للعقود الداخلة في نطاق تطبيقه.
وتنص المادة الثانية على انتهاء عقود الأماكن المؤجرة لغرض السكنى بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى بعد خمس سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل ذلك.
وباحتساب المدد من بدء العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025، تمتد الفترة الانتقالية للعقود السكنية حتى أغسطس 2032، بينما تصل العقود الخاصة بالأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى إلى نهاية مدتها الانتقالية خلال أغسطس 2030، ما لم يطرأ تعديل تشريعي أو حكم قضائي مؤثر قبل انتهاء تلك المدد.
الطعون على قانون الإيجار القديم
يأتي تطبيق الزيادة الجديدة بالتزامن مع استمرار نظر طعون قضائية أمام هيئة مفوضي المحكمة الدستورية العليا بشأن القانون رقم 164 لسنة 2025، ومن بينها طعون تتعلق بمواد تحدد مدد انتهاء العقود وحالات الإخلاء. وحتى وقت إعداد التقرير، تستمر الإجراءات القضائية بشأن هذه الطعون، بينما تظل أحكام القانون المنشور هي الإطار التشريعي المطبق ما لم يصدر حكم أو تشريع يغيرها.
وبذلك فإن أهم تغيير ينتظر المستأجرين في سبتمبر 2026 هو تطبيق زيادة 15% على القيمة الإيجارية القانونية المستحقة، مع ضرورة التفرقة بين الحد الأدنى لكل منطقة وبين القيمة الفعلية للوحدة؛ لأن الأجرة قد تكون أعلى من 1150 أو 460 أو 287.50 جنيه وفق القيمة القانونية السابقة وطريقة الحساب التي أقرها القانون.
- الإيجار القديم
- القيمة الإيجارية القانونية
- طريقة حساب الأجر
- عقود السكن
- لجان الحصر
- الوحدات السكنية
- القيمة الإيجارية
