الزيادة السنوية تُحسب على الأجرة القانونية الجديدة وليس القيمة الأصلية بالعقد
زيادة الإيجار القديم 15% تبدأ سبتمبر 2026 وفق القانون 164 لسنة 2025.. وضوابط احتساب القيمة
تبدأ زيادة الإيجار القديم سبتمبر 2026 بنسبة 15% باعتبارها أول زيادة سنوية دورية بعد تطبيق القيم الإيجارية الجديدة التي أقرها القانون رقم 164 لسنة 2025 اعتبارًا من إيجار سبتمبر 2025. وتنص المادة السادسة على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%، ما يعني أن النسبة لا تُضاف إلى الإيجار القديم الأصلي المكتوب بالعقد، وإنما إلى القيمة القانونية التي أصبحت مستحقة بعد تطبيق القانون. ويشمل ذلك الأماكن السكنية الخاضعة للقانون، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفق القواعد المقررة لكل فئة.
موعد تطبيق زيادة الإيجار القديم 15%
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في 4 أغسطس 2025، ونُشر في الجريدة الرسمية في اليوم نفسه، ونص على العمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره.
وبدأت القيم الإيجارية التي استحدثها القانون اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لبدء العمل به، وهو ما انعكس على إيجار شهر سبتمبر 2025. وبعد مرور عام تأتي الزيادة الدورية الأولى بنسبة 15% مع إيجار سبتمبر 2026.
ومن ثم فإن زيادة سبتمبر ليست تعديلًا جديدًا على القانون أو قرارًا منفصلًا صدر خلال 2026، وإنما تطبيق للمادة السادسة من القانون الساري منذ أغسطس 2025.
كيف تُحسب زيادة 15%؟
النقطة الأساسية في طريقة الحساب أن المادة السادسة تربط الزيادة بالقيمة الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة من القانون.
وبالنسبة إلى الوحدات السكنية، فإن المادة الرابعة حددت القيمة القانونية على أساس تصنيف المنطقة وقيمة الإيجار السابقة؛ إذ تصبح الأجرة في المناطق المتميزة 20 مثل القيمة القانونية السارية بحد أدنى 1000 جنيه، بينما تصبح في المناطق المتوسطة والاقتصادية 10 أمثال القيمة السارية، بحد أدنى 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
وبعد تحديد القيمة القانونية التي تنطبق على الوحدة، تُضاف إليها نسبة 15% في الزيادة السنوية، وليس إلى الرقم الأصلي الذي كان يدفع قبل تطبيق القانون.
قيمة الإيجار بعد زيادة سبتمبر في المناطق الاقتصادية
إذا كانت القيمة القانونية المستحقة حاليًا لوحدة في منطقة اقتصادية هي الحد الأدنى البالغ 250 جنيهًا، فإن إضافة 15% ترفع القيمة إلى 287.50 جنيه شهريًا.
أما إذا كانت القيمة القانونية الحالية 300 جنيه، نتيجة تطبيق عشرة أمثال القيمة السابقة مثلًا، فإن الزيادة ترفع الإيجار إلى 345 جنيهًا.
ويعني ذلك أن مبلغ 250 جنيهًا ليس قيمة ثابتة لجميع الوحدات الاقتصادية، وإنما حد أدنى ضمن معادلة المادة الرابعة، ويمكن أن تكون القيمة الفعلية المستحقة أعلى منه إذا نتج عن المضاعفة القانونية رقم أكبر.
قيمة الإيجار بعد الزيادة في المناطق المتوسطة
حدد القانون 400 جنيه كحد أدنى للقيمة القانونية في المناطق المصنفة متوسطة، مع تطبيق عشرة أمثال الأجرة القانونية السارية إذا أنتج ذلك قيمة أعلى.
وبالتالي، إذا كانت الوحدة تسدد حاليًا الحد الأدنى وهو 400 جنيه، تصبح القيمة بعد زيادة 15% نحو 460 جنيهًا شهريًا.
أما إذا كانت القيمة القانونية الحالية 500 جنيه، فإن قيمة إيجار سبتمبر 2026 بعد إضافة 15% تصبح 575 جنيهًا.
ولا يتم الرجوع عند حساب هذه الزيادة إلى الأجرة القديمة التي كانت موجودة قبل تطبيق القانون، وإنما إلى القيمة القانونية الناتجة بعد تنفيذ أحكام المادة الرابعة.
قيمة الإيجار بعد الزيادة في المناطق المتميزة
تختلف معادلة المناطق المتميزة، إذ قرر القانون احتساب القيمة عند 20 مثل الأجرة القانونية السارية، مع وضع حد أدنى قدره 1000 جنيه شهريًا.
فإذا كانت الوحدة تسدد 1000 جنيه وفق الحد الأدنى، تصبح القيمة بعد زيادة سبتمبر 2026 نحو 1150 جنيهًا.
وإذا كانت القيمة القانونية المستحقة بعد تطبيق العشرين مثلًا تبلغ 2000 جنيه، فإن نسبة الـ15% ترفعها إلى 2300 جنيه شهريًا.
وهكذا لا يمكن تحديد قيمة موحدة لجميع الوحدات المتميزة، لأن الأجرة النهائية تعتمد على القيمة القانونية المحددة لكل وحدة قبل تطبيق الزيادة السنوية.
تصنيف المنطقة هو أساس حساب إيجار الوحدة السكنية
أنشأ القانون لجان حصر على مستوى المحافظات لتقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية خاضعة لأحكامه إلى ثلاث فئات: متميزة ومتوسطة واقتصادية. وكلفت الحكومة المحافظات باتخاذ الإجراءات اللازمة لتشكيل هذه اللجان وتنفيذ عملية التصنيف وفق الضوابط المحددة.
ويكتسب هذا التصنيف أهمية مباشرة عند حساب الإيجار، لأنه يحدد المضاعف والحد الأدنى الذي يخضع له المستأجر.
ولا يكفي لذلك معرفة المحافظة أو الحي بصورة عامة إذا كان هناك قرار تصنيف أكثر تحديدًا صادر عن المحافظ المختص، إذ تكون العبرة بالفئة التي أُدرجت فيها المنطقة وفق الإجراءات القانونية.
ماذا عن مبلغ 250 جنيهًا الذي دُفع قبل التصنيف؟
عالج القانون الفترة التي سبقت انتهاء لجان الحصر من أعمالها، فألزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد 250 جنيهًا شهريًا بصورة مؤقتة لحين تحديد تصنيف المنطقة.
وبعد صدور قرار المحافظ المختص بالتصنيف، يلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها تلك الفروق.
ومن هنا يجب التفرقة بين مبلغ 250 جنيهًا المؤقت الذي استخدم خلال مرحلة انتظار التصنيف وبين القيمة القانونية النهائية التي تحددها المادة الرابعة بعد معرفة فئة المنطقة.
وعند تطبيق زيادة 15% تكون نقطة البداية هي القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا للقانون، مع مراعاة أي تسويات أو فروق مرتبطة بقرار التصنيف.
هل الزيادة تُحسب على الحد الأدنى دائمًا؟
لا. الحدود البالغة 250 و400 و1000 جنيه ليست بالضرورة الأجرة النهائية لكل وحدة، وإنما حدود دنيا لا يجوز أن تقل عنها القيمة القانونية في الفئات الثلاث.
فالمنطقة الاقتصادية والمتوسطة تخضعان لعشرة أمثال القيمة القانونية السابقة، ثم يُقارن الناتج بالحد الأدنى المقرر للفئة، بينما تخضع المنطقة المتميزة لعشرين مثل القيمة السابقة مع حد أدنى 1000 جنيه.
فإذا أنتجت المضاعفة مبلغًا أكبر من الحد الأدنى، تكون القيمة الأكبر هي المستحقة، ومنها تُحسب زيادة الـ15% السنوية.
ولهذا لا يصح القول إن جميع الوحدات الاقتصادية ستصبح 287.50 جنيه أو جميع الوحدات المتوسطة 460 جنيهًا أو جميع الوحدات المتميزة 1150 جنيهًا؛ فهذه الأرقام تنطبق فقط عندما تكون القيمة الحالية مساوية للحد الأدنى المقرر.
ماذا يحدث للمحال والوحدات غير السكنية؟
لا تقتصر المادة السادسة الخاصة بزيادة 15% على السكن، لأنها تحيل إلى المادتين الرابعة والخامسة معًا.
وتنص المادة الخامسة على أن القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني تصبح خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.
وبالتالي تخضع هذه القيمة كذلك للزيادة السنوية الدورية بنسبة 15% وفق المادة السادسة. فإذا كانت القيمة القانونية بعد تطبيق الخمسة أمثال تبلغ 1000 جنيه مثلًا، تصبح بعد الزيادة السنوية 1150 جنيهًا.
ويجب هنا الانتباه إلى أن النص يتحدث عن الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني، ولذلك لا ينبغي تعميم هذه القاعدة بصورة تلقائية على أي عقد تجاري دون التحقق من خضوعه لأحكام القانون.
الزيادة السنوية تراكمية وليست مبلغًا ثابتًا
نسبة الـ15% ليست مبلغًا ثابتًا يضاف كل عام بالجنيه، وإنما نسبة دورية من القيمة الإيجارية المستحقة.
وبالتالي، إذا أصبحت قيمة وحدة 1150 جنيهًا بعد زيادة سبتمبر 2026، فإن الزيادة السنوية اللاحقة تُحسب على القيمة السارية وقت استحقاقها وفق استمرار تطبيق المادة السادسة، وليس بإضافة 150 جنيهًا ثابتة في كل سنة.
وهذا هو الفارق بين الزيادة النسبية المتكررة وبين الزيادة بقيمة مالية ثابتة، لأن المبلغ الناتج عن نسبة 15% يتغير كلما تغيرت القيمة التي تُحسب عليها النسبة.
مثال عملي على حساب الزيادة
إذا كان المستأجر في منطقة متوسطة وكان الإيجار القانوني القديم قبل تطبيق قانون 164 لسنة 2025 يبلغ 50 جنيهًا، فإن عشرة أمثال القيمة تساوي 500 جنيه، وهي أعلى من الحد الأدنى المقرر للمناطق المتوسطة وهو 400 جنيه، فتكون القيمة القانونية 500 جنيه.
ومع حلول الزيادة السنوية في سبتمبر 2026، تتم إضافة 15% إلى الـ500 جنيه، أي 75 جنيهًا، لتصبح القيمة 575 جنيهًا شهريًا.
أما لو كان الإيجار القديم في المنطقة نفسها 30 جنيهًا، فإن عشرة أمثاله تساوي 300 جنيه فقط، وبالتالي يُطبق الحد الأدنى للمنطقة المتوسطة وهو 400 جنيه، ثم تصبح القيمة بعد زيادة 15% نحو 460 جنيهًا.
متى تنتهي عقود الإيجار الخاضعة للقانون؟
وضع القانون فترة انتقالية لعقود الأماكن المؤجرة لغرض السكني، بحيث تنتهي بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي بين المالك والمستأجر على الإنهاء قبل ذلك. كما حدد فترة خمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني الخاضعة لأحكامه.
وتعمل الزيادة السنوية المقررة بالمادة السادسة خلال الفترة التي تستمر فيها العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون.
ولا تعني زيادة سبتمبر 2026 انتهاء العقد أو تحرير الأجرة إلى سعر السوق، وإنما هي زيادة قانونية محددة بنسبة 15% ضمن التنظيم الانتقالي الذي وضعه القانون.
الفرق بين الزيادة الأولى والزيادة السنوية
بدأت المرحلة الأولى في سبتمبر 2025 بتغيير أساس القيمة الإيجارية نفسها، من خلال المضاعفات والحدود الدنيا التي حددتها المادتان الرابعة والخامسة.
أما ما يبدأ في سبتمبر 2026 فهو مختلف؛ إذ لا يعاد تطبيق العشرين مثلًا أو العشرة أمثال أو الخمسة أمثال من جديد، بل تطبق زيادة سنوية بنسبة 15% على القيمة القانونية المحددة بعد المرحلة الأولى.
وهذه النقطة من أهم عناصر حساب الزيادة بصورة صحيحة، لأن إعادة ضرب الأجرة مرة أخرى في 10 أو 20 أو 5 عند كل سنة ليست الآلية التي نص عليها القانون.
ما الذي يدفعه المستأجر في سبتمبر 2026؟
تتحدد القيمة الدقيقة بحسب نوع الوحدة وتصنيف المنطقة والقيمة القانونية المستحقة حاليًا.
بالنسبة إلى السكن، يبدأ الحساب من القيمة الناتجة عن المادة الرابعة بعد تطبيق تصنيف المنطقة والمضاعف والحد الأدنى، ثم تضاف إليها نسبة 15%.
وبالنسبة إلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني، يبدأ الحساب من القيمة المحددة وفق المادة الخامسة، وهي خمسة أمثال القيمة القانونية التي كانت سارية عند بدء تطبيق القانون، ثم تطبق عليها الزيادة الدورية.
وبذلك فإن نسبة 15% واحدة، لكن المبلغ النهائي بالجنيه يختلف من عقد إلى آخر تبعًا للقيمة القانونية التي يتم تطبيق النسبة عليها.
- زيادة الإيجار القديم سبتمبر 2026
- زيادة الإيجار القديم 15
- قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025
- قيمة الإيجار القديم بعد الزيادة
- موعد زيادة الإيجار القديم
- حساب زيادة الإيجار القديم
- إيجار المناطق المتميزة
- إيجار المناطق المتوسطة
- إيجار المناطق الاقتصادية
- زيادة إيجار المحال القديمة