الزيادة الدورية تُحسب على الأجرة السارية مع استمرار المدد الانتقالية
الإيجار القديم 2026.. زيادة سنوية جديدة وحالات إخلاء محددة وموعد انتهاء الفترات الانتقالية للعقود
تدخل زيادة الإيجار القديم مرحلة جديدة مع تطبيق أول زيادة دورية سنوية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية التي أعاد القانون تنظيمها، لتنعكس الزيادة على أجرة سبتمبر 2026 كأصل عام بالنسبة للوحدات التي بدأ استحقاق قيمتها الجديدة من سبتمبر 2025. وبحساب النسبة على الحدود الدنيا للوحدات السكنية، يرتفع الحد الأدنى في المناطق المتميزة من 1000 إلى 1150 جنيهًا، وفي المتوسطة من 400 إلى 460 جنيهًا، وفي الاقتصادية من 250 إلى 287.5 جنيه. ويستند التنظيم إلى القانون رقم 164 لسنة 2025، وهو الرقم الصحيح للقانون الساري في هذا الملف، وليس 164 لسنة 2026.
ماذا يتغير في أجرة سبتمبر 2026؟
نص القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق أحكامه سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%.
وكان القانون قد دخل حيز التنفيذ في 5 أغسطس 2025، وأوضحت الحكومة عند بدء التطبيق أن أجرة سبتمبر 2025 تمثل موعد تطبيق القيمة الجديدة كأصل عام، مع وجود عقود يكون ميعاد استحقاق أجرتها بعد 5 أغسطس، بما يجعل تاريخ الاستحقاق الفعلي مرتبطًا بموعد الأجرة المحدد في العقد.
وبالتالي، فإن سبتمبر 2026 يمثل موعد أول زيادة سنوية بالنسبة للحالة العامة التي بدأ فيها سداد القيمة المعدلة من أجرة سبتمبر من العام الماضي، وتكون الزيادة بنسبة 15% من الأجرة القانونية السارية.
كيف تصبح الحدود الدنيا بعد زيادة 15%؟
حدد القانون للوحدات السكنية قيمة إيجارية ترتبط بتصنيف المنطقة التي توجد بها الوحدة إلى متميزة أو متوسطة أو اقتصادية.
في المنطقة المتميزة، حُددت الأجرة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا. وعند تطبيق زيادة 15% يصبح الحد الأدنى 1150 جنيهًا.
وفي المناطق المتوسطة، حدد القانون الأجرة بواقع 10 أمثال القيمة القانونية السارية وبحد أدنى 400 جنيه، ليرتفع الحد الأدنى بعد إضافة 15% إلى 460 جنيهًا.
أما المناطق الاقتصادية فتُحسب الأجرة فيها بواقع 10 أمثال القيمة القانونية السارية وبحد أدنى 250 جنيهًا، ويصبح الحد الأدنى بعد الزيادة السنوية 287.5 جنيه.
الحساب لا يتوقف عند الحد الأدنى
الأرقام 1150 و460 و287.5 جنيه تمثل الحدود الدنيا بعد إضافة نسبة 15%، لكنها لا تعني أن جميع المستأجرين في كل فئة سيدفعون هذه المبالغ تحديدًا.
فإذا كانت القيمة الناتجة عن تطبيق 20 مثلًا في المنطقة المتميزة أو 10 أمثال في المنطقتين المتوسطة والاقتصادية أعلى من الحد الأدنى، فإن الزيادة السنوية بنسبة 15% تُحسب على القيمة الإيجارية القانونية السارية فعليًا، وليس على الحد الأدنى.
فعلى سبيل المثال، إذا كانت الأجرة القانونية بعد تطبيق قواعد القانون 1500 جنيه، فإن زيادة 15% تعادل 225 جنيهًا، لتصبح الأجرة بعد الزيادة 1725 جنيهًا، بدلًا من الاكتفاء بحد الـ1150 جنيهًا.
ما وضع الأماكن غير السكنية؟
يفرق القانون بدقة بين الوحدات السكنية والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى. وبالنسبة للفئة الثانية، نص القانون على أن تصبح القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، ثم تطبق عليها الزيادة الدورية السنوية بنسبة 15%.
ولا تنطبق الحدود الدنيا الثلاثة البالغة 1000 و400 و250 جنيهًا على هذه الفئة بالطريقة نفسها؛ إذ ترتبط تلك الحدود بتصنيف المناطق بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
حدد القانون مدة انتقالية قدرها 7 سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون، بينما حدد مدة 5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة قبل ذلك.
وعند انتهاء الفترة المقررة، يمكن للمالك والمستأجر الاتفاق على استمرار العلاقة بعقد جديد وشروط جديدة، أما في حالة عدم الاتفاق فيطبق المسار الذي حدده القانون لاسترداد الوحدة.
حالتان إضافيتان للإخلاء قبل نهاية المدة
لم يحصر القانون الإخلاء في انتهاء السنوات الخمس أو السبع فقط، وإنما نص على حالتين يمكن مع تحققهما مطالبة المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء الوحدة قبل نهاية الفترة الانتقالية، وذلك مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المقررة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
الحالة الأولى تتحقق إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
أما الحالة الثانية فتتحقق إذا ثبت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في الغرض نفسه الذي أُعد من أجله المكان المؤجر.
الإخلاء عند الامتناع يمر بإجراء قضائي
وجود سبب للإخلاء لا يعني تنفيذ الطرد من جانب المالك بنفسه. فإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء في الحالات التي حددها القانون، يحق للمالك أو المؤجر طلب إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها.
ويتيح القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد إقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة، مع النص على أن رفع تلك الدعوى لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية.
الوحدات البديلة والتقديم حتى أكتوبر 2026
يتضمن القانون مسارًا للحصول على وحدة سكنية أو غير سكنية بديلة من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفق القواعد المنظمة، مع اشتراط تقديم إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة عند صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة البديلة.
وفي أحدث تطور متعلق بهذا المسار، وافق مجلس الوزراء على مد فترة تقديم طلبات المخاطبين بالقانون الراغبين في الحصول على وحدات بديلة لمدة ثلاثة أشهر إضافية، لتنتهي المهلة في 12 أكتوبر 2026. وأكدت وزارة الإسكان أن التقديم متاح عبر منصة مصر الرقمية أو من خلال مكاتب البريد المميكنة المحددة لهذا الغرض.
وبذلك تجمع المرحلة الحالية من تطبيق قانون الإيجار القديم بين زيادة سنوية دورية قدرها 15%، واستمرار الفترات الانتقالية للعقود، وبقاء حالات الإخلاء المحددة قانونًا، إلى جانب مسار الوحدات البديلة للمستأجرين المنطبق عليهم الضوابط.
- الإيجار القديم
- العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- زيادة الإيجار القديم
- مجلس الوزراء
- الإخلاء في قانون الإيجار
- الإخلاء الإجباري
- إيجار الأماكن
- قيمة الإيجار القديم الجديدة
- مدة عقود الإيجار القديم
- حالات إخلاء الإيجار القديم
