طعون على التصنيف والأجرة بالتزامن مع أول زيادة دورية
اتحاد المستأجرين يصعد ضد زيادة الإيجار القديم.. والـ15% تدخل التنفيذ
تدخل زيادة الإيجار القديم 15% مرحلة التطبيق الدوري مع استحقاق أجرة سبتمبر 2026 للحالات التي بدأ احتساب قيمتها الجديدة في سبتمبر 2025، بينما يواصل اتحاد مستأجري الإيجار القديم التصعيد القضائي ضد ما يراه قرارات مجحفة في تصنيف المناطق وتحديد الأجرة. الزيادة منصوص عليها في المادة السادسة من القانون رقم 164 لسنة 2025، ولا تُحسب على الأجرة القديمة قبل تعديلها، بل على القيمة الجديدة المحددة وفق تصنيف المنطقة أو قواعد الأماكن غير السكنية، مع استمرار الفترة الانتقالية 7 سنوات للسكني و5 سنوات لغير السكني.
الـ15% زيادة دورية وليست قرارًا منفصلًا
زيادة الإيجار القديم 15% ليست قرارًا حكوميًا جديدًا يصدر كل عام، لكنها زيادة سنوية دورية منصوص عليها صراحة في المادة السادسة من القانون رقم 164 لسنة 2025.
وتطبق الزيادة على القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة من القانون، أي بعد إعادة حساب الأجرة وفق تصنيف المنطقة بالنسبة للوحدات السكنية، أو وفق القاعدة الخاصة بالأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى.
كيف تُحسب الزيادة على الوحدات السكنية؟
حدد القانون قيمة الإيجار الجديدة للوحدات السكنية حسب تصنيف المنطقة إلى 3 فئات رئيسية.
في المناطق المتميزة، تصبح القيمة 20 مثل الأجرة القانونية السارية، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
وفي المناطق المتوسطة، تصبح القيمة 10 أمثال الأجرة القانونية السارية، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
أما في المناطق الاقتصادية، فتكون القيمة 10 أمثال الأجرة القانونية السارية، بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
وبعد تحديد هذه القيمة، تُضاف إليها زيادة سنوية قدرها 15%.
أمثلة على ما سيدفعه المستأجر
إذا كانت القيمة الإيجارية الجديدة للوحدة 1000 جنيه، فإن زيادة 15% ترفعها إلى 1150 جنيهًا شهريًا.
وإذا كانت القيمة الجديدة 400 جنيه، تصبح بعد الزيادة 460 جنيهًا شهريًا.
أما إذا كانت القيمة الجديدة 250 جنيهًا، فإن الزيادة ترفعها إلى 287.50 جنيه شهريًا.
وتوضح هذه الأمثلة أن الزيادة لا ترتبط بقيمة الإيجار القديم قبل تعديل القانون، بل بالقيمة الجديدة التي جرى تحديدها وفق التصنيف والقواعد القانونية.
متى يبدأ تطبيق زيادة سبتمبر؟
القاعدة أن الزيادة السنوية تحتسب على القيمة الجديدة عند مرور عام على بدء استحقاقها، لذلك ترتبط أول زيادة فعلية بتاريخ بداية دفع الأجرة الجديدة لكل وحدة.
وبالنسبة للحالات التي بدأ فيها استحقاق القيمة الجديدة في سبتمبر 2025، تدخل زيادة سبتمبر 2026 حيز التطبيق مع الأجرة المستحقة في الشهر نفسه.
اتحاد المستأجرين يصعد قضائيًا
قال المحامي شريف الجعار، رئيس اتحاد مستأجري الإيجار القديم، إن القرارات التي ترتبت عليها زيادات الأجرة ستكون محل طعون أمام القضاء الإداري والمحكمة الدستورية العليا، مؤكدًا استمرار التحركات القانونية ضد ما ترتب على تعديلات قانون الإيجار القديم.
واعتبر الجعار أن الأجرة الحالية لم يُحسم نصابها النهائي، وأن قرارات المحافظين الخاصة بتقسيم وتصنيف المناطق السكنية جاءت متفاوتة وجزافية، على حد وصفه، مشيرًا إلى أنها رتبت أعباء مالية كبيرة على المستأجرين.
طعن على تصنيف المناطق
أوضح رئيس اتحاد مستأجري الإيجار القديم أن هناك طعنًا منظورًا بتاريخ 24 أكتوبر المقبل على قرار الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، الذي ترتبت عليه قرارات المحافظين بشأن تصنيف المناطق.
وأشار إلى أن معظم المستأجرين التزموا بدفع الزيادات، لكنهم تعرضوا لإرهاق مالي، موضحًا أن زيادة الـ15% المقررة في سبتمبر المقبل محل طعن، مع استمرار الالتزام بالدفع لحين الفصل في المسار القانوني.
موقف الاتحاد من الحوار
أكد شريف الجعار أن اتحاد المستأجرين لا يمانع الجلوس مع الحكومة والبرلمان لمناقشة مشروعات قوانين تحقق توافقًا مع أحكام الدستور وتراعي أوضاع المجتمع.
ووفق تقديرات الاتحاد، توجد نحو 9 ملايين وحدة سكنية مشغولة بالسكان بنظام الإيجار القديم، مقابل نحو مليون و300 ألف وحدة مغلقة، وهي تقديرات يرى الاتحاد أنها تعكس اتساع تأثير القانون على ملايين الأسر.
الأماكن غير السكنية لها قاعدة مختلفة
بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، نص القانون على أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية خمسة أمثال القيمة السارية، اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.
وبعد تحديد هذه القيمة الجديدة، تخضع هي الأخرى للزيادة السنوية الدورية بنسبة 15%، وفق المادة السادسة.
مدد انتهاء عقود الإيجار القديم
فرق القانون بين الوحدات السكنية وغير السكنية في المدة الانتقالية لإنهاء العقود.
وتنتهي عقود الأماكن المؤجرة لغرض السكنى بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد 5 سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة
تضمن القانون حالات للإخلاء قبل انتهاء الفترات الانتقالية، من بينها غلق الوحدة لأكثر من عام دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه.
وفي المقابل، ألزم القانون الدولة بتقديم حماية اجتماعية للمستأجرين عبر منحهم أولوية الحصول على وحدات بديلة توفرها الحكومة، وفق الضوابط والشروط التي يعتمدها مجلس الوزراء.
ما الذي ينتظر المستأجرين الآن؟
المستأجرون أمام مسارين متوازيين: مسار تطبيقي يتمثل في سداد زيادة الإيجار القديم 15% وفق القيمة الجديدة المستحقة، ومسار قضائي تتحرك فيه طعون اتحاد المستأجرين ضد تصنيف المناطق والزيادات المترتبة عليه.
وحتى صدور أحكام أو قرارات جديدة، تظل الزيادة الدورية قائمة وفق النص القانوني، بينما تبقى القيمة الفعلية لكل وحدة مرتبطة بتصنيف المنطقة، وقيمة الأجرة الجديدة، وطبيعة النشاط السكني أو غير السكني.